Loyers encadrés et passoires thermiques : la double peine qui bloque le marché

Se loger en France n'a jamais semblé aussi complexe. Alors que les files d'attente s'allongent lors des visites, les locataires paient le prix fort d'une bonne intention législative qui se retourne contre le marché. L'alliance de l'encadrement des loyers et des exigences énergétiques crée une tempête parfaite, raréfiant les biens disponibles.

Une pénurie d'offre inédite dans les zones tendues

Le constat est sans appel : le marché locatif est sous tension maximale. Les candidats à la location font face à une concurrence féroce, des dossiers systématiquement refusés et un choix de plus en plus restreint. Cette situation découle directement des conséquences du retrait des logements du marché locatif, un phénomène qui s'accélère dangereusement.

Cette raréfaction s'explique par l'actualité législative récente. D'un côté, la Loi Climat et Résilience impose un calendrier strict pour les passoires thermiques DPE F et G interdiction de louer approchant à grands pas. De l'autre, les députés ont validé fin 2025 la pérennisation de l'encadrement des loyers, transformant une expérimentation locale en norme durable. L'impact de la loi climat sur le logement locatif, couplé à cette régulation des prix, modifie profondément la structure du parc immobilier.

L'effet ciseau qui étouffe la rentabilité des bailleurs

Le cœur du problème réside dans un mécanisme financier redoutable pour les propriétaires. L'encadrement des loyers bloque les recettes potentielles, officiellement pour protéger le pouvoir d'achat. Mais selon François Gagnon, président d'ERA France, ce dispositif a un effet pervers immédiat : « Ce dispositif décourage l'investissement locatif : en plafonnant les loyers, il réduit la rentabilité et la prévisibilité pour les propriétaires ». Le lien entre encadrement des loyers et crise du logement devient alors évident : sans rendement, les investisseurs se détournent.

En parallèle, les coûts explosent. Pour sortir du statut de passoire thermique, les travaux de rénovation énergétique représentent une charge lourde, particulièrement difficile à amortir sur les petites surfaces. D'après les chiffres du SDES, on dénombre encore 3,9 millions de résidences principales classées F ou G au 1er janvier 2025, soit 12,7 % du parc.

Face à cette équation impossible — recettes plafonnées et dépenses obligatoires —, un cercle vicieux s'installe. De nombreux propriétaires préfèrent vendre, retirer leur bien de la location longue durée ou basculer vers le meublé touristique. Le SDES note ainsi une baisse de 327 000 passoires énergétiques en un an, signe que ces biens sortent massivement du parc locatif traditionnel.

Et si la solution était de "laisser faire" ?

Face à l'étau qui se resserre, deux visions de l'État s'affrontent. D'un côté, le PCF et la gauche radicale plaident pour un contrôle total : loyers bloqués et réquisition des logements vacants. De l'autre, le gouvernement, via le "dispositif Jeanbrun", tente de soigner le mal par la perfusion fiscale, en offrant des réductions d'impôts pour compenser des règles toujours plus lourdes. Pourtant, une voix dissidente, portée par des figures comme David Lisnard ou certains économistes libéraux, propose un remède radicalement différent : le choc de confiance.

Le contre-point libéral : "Moins d'État, plus de toits"

Plutôt que de subventionner ou de contraindre, cette approche suggère trois piliers pour 2026 :

• Le droit de louer sans "punition" : Abroger les interdictions liées au DPE pour éviter de rayer des milliers de biens de la carte, tout en misant sur des incitations à la rénovation plutôt que sur des sanctions.
• La fin de l'encadrement des loyers : Pour les libéraux, plafonner les prix revient à casser le thermomètre pour faire baisser la fièvre. Libérer les loyers permettrait de restaurer la rentabilité et de faire revenir les investisseurs qui fuient vers le meublé touristique.
• La protection du propriétaire : Faire de l'expulsion des squatteurs et des locataires impayés une procédure administrative rapide (en semaines et non en années). Un propriétaire sécurisé est un propriétaire qui loue moins cher car il prend moins de risques.

Le mot de la rédaction

Entre le "tout-État" et le "marché libre", le cœur du futur projet de loi global sur le logement balancera-t-il ? Une chose est sûre : pour les 12,7 % de propriétaires de passoires thermiques, le temps de l'attente est terminé. Il faut choisir entre vendre, rénover... ou espérer un virage politique.