Propriétaires bailleurs : 5 choses à savoir sur le nouveau dispositif fiscal adopté pour 2026

Le paysage de l'investissement immobilier s'apprête à changer radicalement. Après des mois de débats parlementaires, le volet logement du Projet de Loi de Finances (PLF) pour 2026 entérine une refonte fiscale attendue par les professionnels du secteur. 

Ce nouveau cadre vise à séduire les particuliers désireux d'acheter pour louer, en leur offrant une alternative technique aux réductions d'impôts classiques.

Une mesure d'urgence pour le logement

L'article 12 octies de la loi de finances pour 2026 officialise la naissance du "dispositif Jeanbrun", aussi qualifié de "Relance Logement". 

Adoptée suite au recours au 49.3, cette mesure ambitionne de créer un choc d'offre immédiat. Selon le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, la cible est d'ajouter 50 000 logements locatifs privés au parc immobilier dès l'année prochaine, participant à l'ambition plus vaste de construire 2 millions de logements d'ici 2030.

Ce levier fiscal est temporaire : il concerne les opérations actées jusqu'au 31 décembre 2028. Il s'adresse spécifiquement aux particuliers investissant dans un bien destiné à la location nue (non meublée) à titre de résidence principale, marquant une rupture avec les dispositifs précédents.

Un amortissement fiscal inédit

C'est la fin de la logique de réduction d'impôt directe du Pinel. Le nouveau système introduit un amortissement fiscal dispositif Jeanbrun 2026 qui rapproche la gestion du patrimoine privé de la comptabilité d'entreprise. Les propriétaires pourront déduire chaque année un pourcentage de la valeur du bâti (hors foncier) de leurs revenus fonciers.

Dans le neuf, les taux d'amortissement s'élèvent à 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % par an, modulés selon le caractère social du loyer pratiqué (intermédiaire, social ou très social). 

L'avantage fiscal est plafonné, pouvant atteindre 12 000 euros annuels pour le locatif très social.

Pour l'ancien, le taux oscille entre 3 % et 4 %, mais une contrainte s'impose : l'investisseur doit réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition. 

Autre atout de taille rapporté par Les Echos : le plafond déficit foncier Jeanbrun imputable sur le revenu global est doublé, passant à 21 400 euros par an jusqu'au 31 décembre 2027. Cette différence dispositif Jeanbrun et loi Pinel permet d'agir plus efficacement sur l'imposition globale des foyers fortement fiscalisés.

Des critères d'éligibilité exigeants

Ce cadeau fiscal s'accompagne de contreparties strictes. La durée d'engagement de location est fixée à 9 ans minimum, avec le respect impératif de plafonds de loyers et de ressources des locataires, dont les montants exacts seront précisés par décret. 

Grande nouveauté : il est possible d'investir locatif sans zonage géographique. Le dispositif couvre l'ensemble du territoire, mettant fin au découpage restrictif du Pinel qui excluait de nombreuses villes moyennes.

Attention toutefois au type de bien sélectionné. Comme le souligne Le Figaro Immobilier, seuls les logements situés dans des immeubles collectifs sont éligibles. 

Les logements exclus du dispositif Jeanbrun sont donc les maisons individuelles, au grand dam des constructeurs de pavillons. 

Enfin, une incertitude fiscale demeure sur la revente : selon plusieurs experts patrimoniaux, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value pourrait alourdir la note finale, tempérant la rentabilité globale de l'opération.