Budget : le Sénat donne son feu vert au "statut du bailleur privé", qu’est-ce que ça signifie pour vous ?

Adoptée par l'Assemblée nationale le 14 novembre 2025 puis par le Sénat dimanche, cette mesure phare du projet de loi de finances pour 2026 vise à relancer un investissement locatif en crise. Destiné à remplacer les anciens dispositifs comme le Pinel, ce nouveau statut s'articule autour d'un avantage fiscal inédit pour les particuliers : l'amortissement du bien loué nu, une révolution fiscale très attendue. Planet fait le point sur ce qui devrait changer pour les investisseurs. Planet fait le point sur ce qui pourrait changer pour les investisseurs.

Un nouveau statut pour relancer l'investissement locatif

L’objectif affiché de cette réforme est clair : répondre à la pénurie de logements en incitant les particuliers à investir dans le neuf ou à rénover l'ancien pour proposer des biens à loyers modérés. Cette mesure, inscrite dans le projet de loi de finances 2026, s'adresserait aux propriétaires qui s'engagent à louer leur bien nu (non meublé) en respectant des plafonds de loyers. Sont concernés les logements neufs, y compris en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), ainsi que les logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation significatifs, souvent estimés à 20 % du coût d’acquisition.

Le principe : un amortissement de la valeur du bien

Le cœur du dispositif réside dans l'alignement de la fiscalité du "nu" sur celle du meublé via un mécanisme d'amortissement. Concrètement, le statut de bailleur privé permettrait dès 2026 de déduire chaque année de vos revenus fonciers une fraction du prix d'acquisition (hors terrain), réduisant ainsi votre base imposable. Cet avantage est cependant doublement plafonné : la base amortissable est limitée à 80 % de la valeur du bien et la déduction annuelle ne peut excéder 8 000 euros par an, pour un maximum de deux logements par foyer fiscal.

Selon les amendements retenus, le taux d'amortissement pour un logement neuf varierait selon le niveau de loyer pratiqué (basé sur les seuils Loc'Avantages), à savoir : 3,5 % par an pour un loyer intermédiaire (Loc 1), 4,5 % pour un loyer social (Loc 2) et 5,5 % pour un loyer très social (Loc 3), encourageant ainsi la location abordable. Selon la ministre des Comptes publics Amélie de Montchalin. , ce mécanisme pourrait "neutraliser en 25 ans une opération à 300 000 euros d'investissement" pour un logement intermédiaire neuf.

Des conditions strictes et un engagement sur le long terme

Cependant, les conditions pour bénéficier du statut de bailleur privé sont strictes. L’investisseur doit s’engager sur une durée de location minimale de 12 ans pour les opérations réalisées entre 2026 et 2028. L’obligation principale reste le respect scrupuleux du plafond de loyer Loc'Avantages associé à ce nouveau statut, ce qui implique de proposer un loyer inférieur de 15 % à 45 % aux prix du marché local.

Si le texte est définitivement validé fin décembre, ce dispositif entrera en vigueur pour les acquisitions effectuées à partir du 1er janvier 2026. Pour les investisseurs, cette réforme marquerait la fin des "niches" complexes (Pinel) au profit d'un statut unique, plus lisible, offrant un puissant outil de défiscalisation en échange de la modération des loyers.