Immobilier locatif : vers un abattement fiscal de 50 % pour les propriétaires ?
Face à une crise de l'immobilier locatif sans précédent, les parlementaires tirent la sonnette d’alarme. Rareté des biens, découragement des bailleurs, chute vertigineuse de l’investissement dans le neuf… La situation du logement locatif inquiète tous les acteurs du secteur. Pour relancer le marché de l’immobilier, un rapport parlementaire présenté ce lundi 30 juin propose plusieurs mesures fiscales pour favoriser l'investissement locatif privé. Une proposition qui pourrait changer la donne pour de nombreux propriétaires.
L'investissement locatif en chute libre
Le constat posé par le sénateur LR Marc-Philippe Daubresse et le député MoDem Mickaël Cosson est sans appel. L’investissement locatif est au plus bas, notamment dans le neuf. En 2025, seuls 15 000 logements neufs ont été utilisés à des fins locatives, soit une baisse de 80 % par rapport à la période pré-Covid. Pendant ce temps, la demande explose dans certaines villes mais pour un seul bien disponible.
Ce déséquilibre s’explique, selon les auteurs du rapport, par une rentabilité jugée trop faible et des risques de plus en plus élevés pour les bailleurs. La fin du dispositif Pinel, les interdictions touchant les passoires thermiques, la hausse de la fiscalité locale... Autant de critères qui ont peu à peu éloigné les investisseurs du marché.
Un abattement fiscal relevé à 50 % pour les locations vides
La principale mesure proposée concerne le régime micro-foncier, qui s’applique aux bailleurs percevant moins de 15 000 € de revenus locatifs par an. Aujourd’hui, ce régime prévoit un abattement fiscal de 30 %. Les deux parlementaires souhaitent le porter à 50 %, dans la limite de 30 000 € de revenus locatifs annuels. Une manière de mettre à égalité les locations vides avec les meublés, actuellement favorisés par une fiscalité plus avantageuse.
Egalement, le régime foncier réel, destiné aux propriétaires plus imposés, pourrait également être aménagé. Le rapport propose d’y intégrer un amortissement fiscal annuel équivalent à 5 % de la valeur du bien pour le neuf, et 4 % pour l’ancien, sous condition de travaux représentant au moins 15 % de la valeur.
Et pour aller plus loin, les parlementaires souhaitent récompenser les bailleurs acceptant de pratiquer des loyers abordables. Un "bonus d’amortissement" serait alors appliqué, allant jusqu’à 1,5 % pour les investisseurs les plus vertueux dans le cadre du régime réel, et jusqu’à 15 % pour ceux relevant du micro-foncier. Ainsi, plus le loyer est modéré, plus l’avantage fiscal est renforcé.
Une réforme pour redonner confiance aux propriétaires-bailleurs
En plus de ces mesures, le rapport formule plusieurs propositions destinées à restaurer la confiance des propriétaires-bailleurs. Parmi elles, la création d’un “statut du bailleur privé”, largement réclamée par les professionnels depuis la fin du dispositif Pinel.
Par ailleurs, le texte prévoit une exonération totale d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux après 20 ans de détention d’un bien, ainsi qu’un rehaussement du plafond d’imputation du déficit foncier, porté de 10 700 € à 40 000 €. Une autre mesure symbolique pourrait s'inscrire dans cette réforme : la suppression des biens loués à titre de résidence principale de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Selon les auteurs, l’ensemble de ces dispositions pourrait permettre la création de 90 000 logements supplémentaires par an d’ici 2030, et 100 000 emplois dans la filière construction. Pour l’État, l’impact serait aussi positif : 500 millions d’euros de recettes fiscales annuelles dès 2026 sont attendus.
Si ces propositions sont encore à l’étude, elles ont d’ores et déjà reçu un accueil favorable. La ministre du Logement, Valérie Létard, a salué un rapport "clair, incitatif et stable", et rappelé que les bailleurs logent "près du quart des Français". Pour Loïc Cantin, président de la Fnaim, ces mesures représentent même une "bombe fiscale" capable de redonner un second souffle au marché locatif.
