Droits de succession : jusqu'à quand le fisc peut-il vous redresser pour une maison sous-évaluée ?

Déclarer un héritage est une obligation complexe qui incite parfois les contribuables à l'optimisation hasardeuse. Si la tentation de sous-estimer un patrimoine pour alléger la note fiscale existe, elle comporte des risques majeurs. Décryptage de ce délai de prescription et des conséquences d'un redressement sur votre fiscalité.

Une fenêtre de tir de trois ans pour le fisc

Tout commence par une obligation légale : selon l'article 641 du Code général des impôts (CGI), les héritiers disposent en principe de six mois à compter du décès pour déposer la déclaration de succession. C'est l'enregistrement de cet acte qui déclenche le chronomètre de l'administration.

Le droit de reprise du fisc, aussi appelé délai de contrôle, s'exerce jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'enregistrement de la déclaration, conformément à l'article L. 180 du Livre des Procédures Fiscales (LPF). Par exemple, comme le soulignent les experts juridiques, si votre déclaration est enregistrée en 2025, l'administration peut contester la valeur des biens jusqu'au 31 décembre 2028.

L'enjeu est de taille : la sous-évaluation consiste à déclarer une valeur inférieure à la valeur vénale réelle du bien sur le marché au jour du décès. L'unique but des héritiers est alors de réduire l'assiette de calcul pour payer moins de droits de succession. Une stratégie périlleuse que le fisc surveille de près.

Un délai allongé à six ans en cas d'omission

Il ne faut pas croire que le délai de trois ans est absolu. Cette prescription dite « abrégée » ne s'applique que lorsque l'administration est capable de constater l'insuffisance d'évaluation « au seul vu du document enregistré ». Autrement dit, si vous avez déclaré le bien mais minimisé sa valeur, le délai reste généralement de trois ans.

La situation se corse si les conditions de ce délai court ne sont pas réunies. Le fisc bénéficie alors d'une prescription sexennale (6 ans), notamment en cas de défaut de déclaration ou d'omission complète de biens dans l'acte déposé, en vertu de l'article L. 186 du LPF. Dans ce cas de figure, le compteur ne démarre pas à l'enregistrement, mais à la date du décès. Une omission volontaire repousse donc considérablement la date de sérénité fiscale pour l'héritier.

Des sanctions financières et un risque de double peine

L'administration fiscale dispose d'outils redoutables pour repérer les fraudes. Elle s'appuie sur le fichier des transactions immobilières pour comparer votre bien avec des ventes similaires récentes. Le signal d'alerte le plus fréquent reste la revente rapide du bien : comme le note le réseau Capifrance, si la maison est vendue peu après la succession à un prix bien supérieur à celui déclaré, le fisc y verra un indice de sous-évaluation volontaire.

Si le redressement est confirmé, la facture s'alourdit immédiatement. L'administration applique systématiquement un intérêt de retard de 0,20 % par mois sur les droits dus. À cela s'ajoutent des pénalités sévères :

• Une majoration de 10 % en cas d'erreur simple ou de négligence.
• Une pénalité de 40 % en cas de manquement délibéré (mauvaise foi).
• Une sanction atteignant 80 % de l'impôt éludé en cas de fraude caractérisée ou de manœuvres frauduleuses.

Enfin, il existe un effet pervers souvent oublié, qualifié de « double peine » par les notaires. Une sous-évaluation lors de la succession réduit artificiellement le prix d'acquisition retenu pour le futur. En cas de revente, la plus-value immobilière sera alors calculée sur cet écart, entraînant une taxation beaucoup plus lourde qui annule souvent le gain espéré au départ.