Ce don familial de 100 000 euros bientôt impossible à transmettre sans impôt

C'est un geste de générosité intra-familial qui permet d'aider ses proches à acquérir un premier logement le plus souvent. Il s'accompagne d'un dispositif fiscal particulièrement avantageux mais arrive bientôt à son terme : le don de 100 000 euros à ses enfants ou petits-enfants exonéré d'impôts, le même seuil que lors d'une succession. Certes, ce ne type de don ne concerne pas tous les foyers français, puisqu'il s'agit là d'un montant important et tous ne l'ont pas sur leur compte en banque. 

Pourquoi cette l'exonération de 100 000 euros est-elle en sursis ?

Cette mesure d'exonération de droits de donation à hauteur de 100 000 euros (par donateur) destinée à l'acquisition d'un logement neuf, ou au financement de travaux de rénovation énergétique dans une résidence principale, était possible depuis le 15 février dernier. Mais attention, ce dispositif, comme le rappelle le Service public, avait une "date de péremption" prévue dès sa mise en place : il prendra donc fin le 31 décembre 2026. Après cette date, il ne sera plus possible d'en profiter.

En parallèle, une autre échéance se profile, purement administrative... pour le moment. Dès le 1^er janvier 2026, la déclaration en ligne obligatoire pour tout don manuel sera mise en place. Fini, le traditionnel formulaire papier 2735 (sauf pour ceux qui n'ont aucun accès à Internet). Cette transition vers le tout numérique, confirmée par un décret du 17 novembre 2025, permettra à l'administration fiscale de centraliser les informations et d'exercer un contrôle accru sur les transmissions familiales. 

Comment ne pas confondre les différents dispositifs ?

Pour y voir plus clair, il faut bien distinguer les différentes aides possibles, qui peuvent se cumuler. Le dispositif de base, qui n'est pas menacé, est l'abattement de droit commun. Chaque parent peut donner à chaque enfant jusqu'à 100 000 euros sans aucun impôt à payer. Cet abattement est possible tous les 15 ans. Vient ensuite l'exonération temporaire, celle qui disparaîtra fin 2026. Ce bonus de 100 000 euros est pour quelques jours encore cumulable avec l'abattement classique sur la succession.

Pour en bénéficier, les conditions sont strictes : le donateur doit être un ascendant et les fonds doivent être utilisés par le donataire dans les six mois pour construire ou acquérir sa résidence principale neuve, ou y réaliser des travaux énergétiques. Les donateurs, comme l'indique là aussi le Service public, peuvent être la mère ou père, grand-mère le votre grand-père, l'arrière-grand-mère ou l'arrière-grand-père voire la tante ou l'oncle, "à condition que ceux-ci n’aient aucun descendant (enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant). Dans ce cadre, seuls les enfants des frères et sœurs du donateur sont considérés comme neveu ou nièce."

Enfin, il existe un troisième mécanisme, souvent appelé "don Sarkozy" (prévu à l'article 790 G du Code général des impôts). Il permet de donner jusqu'à 31 865 euros en argent, tous les 15 ans, sans impôts, à condition que le donateur ait moins de 80 ans et que le bénéficiaire soit majeur. Ce dispositif est lui aussi cumulable avec les deux autres.

Comment agir avant l'échéance de 2026 ?

La fenêtre de tir est particulièrement courte pour ceux qui souhaitent profiter de l'exonération spécifique à l'immobilier. Pour optimiser un don d'argent de parent à enfant, il est donc urgent d'évaluer tout projet d'achat ou de rénovation énergétique afin de mobiliser ce levier avant la fin de l'année 2026 si l'on a bénéficié d'une donation.

Il est également essentiel de prendre en compte le délai de 15 ans pour les abattements de donation. Pour "purger" cette période et remettre les compteurs à zéro, il est faut absolument déclarer tous les dons reçus, même s'ils sont totalement exonérés. Avec la nouvelle obligation de déclaration en ligne, anticiper et conserver tous les justificatifs devient essentiel.

À noter, le projet de loi de finances pour 2026 envisage d'étendre cette exonération immobilière aux logements anciens sans obligation de travaux. Toutefois, cette mesure n'a pas encore été définitivement votée et ne change rien à la date butoir du 31 décembre 2026.