Budget 2026 : vendre votre résidence principale pourrait bientôt vous coûter plus cher

Un amendement récemment adopté en commission pourrait conditionner l'exonération de la plus-value sur la vente de votre résidence principale à une durée de détention minimale de cinq ans. Cette mesure, issue du Projet de Loi de Finances (PLF) pour 2026, vise à freiner la spéculation immobilière. Si elle était définitivement votée, elle mettrait fin à une règle fiscale avantageuse bien connue des propriétaires. Planet fait le point sur ce qui pourrait changer pour vous.

Une nouvelle condition de cinq ans votée en commission

C'est une proposition qui pourrait rebattre les cartes de la fiscalité immobilière. Le 21 octobre 2025, la commission des finances de l’Assemblée Nationale a adopté l’amendement n°I-CF275, porté par les députés socialistes Peio Dufau et Inaki Echaniz. Son objectif : imposer une nouvelle règle pour la plus-value immobilière 2026. L’exonération totale de l’impôt sur la plus-value lors de la vente d’une résidence principale serait désormais soumise à une condition de détention et d’occupation du bien pendant au moins cinq années.

Toutefois, rien n'est encore gravé dans le marbre. Comme le rappelle Boursorama, le texte doit encore être débattu et voté en séance publique pour être intégré au budget définitif. Le chemin législatif est donc encore long avant une éventuelle application de cette mesure qui fait déjà beaucoup réagir.

Lutter contre les "culbutes spéculatives"

Aujourd’hui, la règle est simple : toute plus-value réalisée sur la vente de sa résidence principale est totalement exonérée d’impôt, quelle que soit la durée de détention. Mais selon les auteurs de l’amendement, ce système est détourné par des investisseurs pour réaliser des "culbutes spéculatives", comme le rapporte MoneyVox. Le mécanisme, décrit par Capital, consiste à acheter un bien, le déclarer abusivement comme résidence principale pour une très courte durée, puis le revendre rapidement en empochant une plus-value non taxée.

Ces pratiques sont particulièrement répandues dans les zones tendues et touristiques, comme au Pays Basque, où elles participent à l’envolée des prix. L’enjeu est aussi fiscal : en temps normal, la plus-value sur une résidence secondaire ou un investissement locatif est lourdement taxée à 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux).

Des exceptions pour protéger la mobilité des ménages

Face à l’inquiétude des propriétaires, le texte prévoit heureusement des garde-fous importants. L’exonération de la plus-value sur la résidence principale, valable après cinq ans de détention, ne serait plus accordée si la vente sert à financer l’achat d’un autre logement principal. Cette clause majeure vise à ne pas pénaliser la mobilité des familles qui déménagent pour s'agrandir ou changer de région. Les conséquences fiscales de la revente rapide d'une résidence principale seraient donc nulles pour la majorité des ménages.

De plus, une série d'autres "motifs légitimes" permettraient de conserver une exonération totale même en cas de revente avant cinq ans. Parmi les exceptions pour la vente d'une résidence principale figurent notamment une mutation professionnelle, une séparation ou un divorce, une hospitalisation de longue durée ou encore une entrée en EHPAD.