Le marché du viager, longtemps marginal, atteint désormais 1,5 milliard d'euros

Autrefois considéré comme un sujet tabou, la vente en viager s'impose désormais comme une solution financière crédible face à l'inflation. Entre complément de revenu nécessaire pour les seniors et opportunité d'investissement pour les actifs, ce modèle séduit un public de plus en plus large et diversifié.

Le viager sort de la marge : un record de 1,5 milliard d’euros en 2025

Ce n'est plus un marché de niche. La publication de l'Observatoire Viagimmo 2025 révèle que le secteur a franchi un cap symbolique avec un volume de transactions atteignant 1,5 milliard d'euros. Cette dynamique se traduit par environ 5 500 transactions enregistrées annuellement sur l'ensemble du territoire national.

Au sein de ce marché en pleine expansion, une formule domine largement les débats : le viager occupé. Représentant 65 % des ventes, il permet au vendeur de conserver l'usage de son bien tout en débloquant des liquidités. Cette solution offre la sécurité du maintien à domicile, un critère déterminant pour les propriétaires âgés qui ne souhaitent pas changer leurs habitudes de vie.

Pourquoi cet engouement soudain pour la vente en viager ?

L'accélération de ce marché s'explique d'abord par la situation économique des vendeurs. Le profil type se situe entre 76 et 85 ans. Pour cette tranche d'âge, le viager constitue une réponse directe à la baisse du pouvoir d'achat et au coût élevé de la dépendance. L'allongement de la durée de la retraite pousse ces propriétaires à monétiser leur patrimoine immobilier pour vivre plus confortablement.

Côté acquéreurs, la donne a également changé. Face au durcissement des conditions d'accès au crédit immobilier classique, les actifs de 35 à 50 ans identifient le viager comme un levier d'investissement efficace à long terme. Ils se constituent un patrimoine progressivement, sans les contraintes d'un prêt bancaire lourd. Toutefois, les opportunités ne sont pas réparties uniformément : le Sud-Est de la France concentre 45 % des transactions, contre seulement 17 % dans le Nord-Est.

Conséquences et bénéfices : un outil de stabilisation patrimoniale

Les avantages financiers sont mesurables immédiatement. Pour une valeur vénale moyenne de 276 000 euros, le vendeur perçoit un bouquet moyen (capital de départ) de 62 000 euros et une rente mensuelle de 620 euros. Au-delà de ces sommes, la fiscalité se montre clémente : la rente viagère bénéficie d'un abattement progressif calculé selon l'âge du vendeur.

Pour l'investisseur, le viager permet d'échapper aux lourdeurs de la gestion locative traditionnelle, telles que les impayés ou les diagnostics énergétiques contraignants. Sophie Richard, fondatrice de Viagimmo, résume cet atout : « Le viager se situe en dehors du champ des règles locatives. Il offre aujourd’hui une lisibilité et une simplicité que la location classique ne garantit plus ».

Enfin, la nue-propriété émerge comme une alternative solide. Elle permet au vendeur de toucher un capital immédiat tout en anticipant sa succession. Dans ce cadre, la répartition des charges est stricte : selon l'article 606 du Code civil, les gros travaux incombent à l'acquéreur (nu-propriétaire), tandis que le vendeur (usufruitier) conserve la charge de l'entretien courant.