Stations de ski : pourquoi près des deux tiers des logements pourraient bientôt être interdits à la location

L'année 2025 marque un véritable tournant pour l'immobilier en altitude. Alors que la saison de ski bat son plein, de nombreux propriétaires se retrouvent confrontés à une réalité législative complexe qui menace la rentabilité de leurs biens. Entre l'application stricte de la loi Climat et résilience et l'entrée en vigueur de la récente loi dite "anti-Airbnb", le cadre locatif se resserre drastiquement. 

Une double restriction imposée au marché locatif

La mesure phare est désormais effective : à partir du 1er janvier, l'interdiction de louer un logement classé G en 2025 s'applique aux baux d'habitation principale (nus ou meublés). Concrètement, il n'est plus possible de signer un nouveau contrat ou de renouveler un bail pour ces biens, considérés comme indécents. Cette mesure vise à retirer du marché les passoires thermiques, et le calendrier va s'accélérer : les logements F seront concernés dès 2028, suivis des logements E en 2034, comme l'indique Capital.

Mais ce n'est pas tout. Les locations saisonnières, type Airbnb ou Abritel, sont aussi dans le viseur. La loi Le Meur, promulguée fin 2024, introduit un DPE obligatoire pour tout meublé de tourisme en zone tendue (soumis à autorisation de changement d'usage). Pour toute nouvelle mise en location, le bien doit désormais afficher une étiquette énergétique comprise entre A et E. Cette loi anti-Airbnb instaure un DPE minimum pour la location saisonnière, alignant progressivement les exigences des meublés touristiques sur celles des locations à l'année.

Un parc immobilier montagnard particulièrement exposé

Ces nouvelles règles frappent de plein fouet les stations de ski, où le parc immobilier est vieillissant et souvent mal isolé. Selon la FNAIM, 28 % des logements situés dans les communes de montagne sont classés F ou G, soit plus du double de la moyenne nationale. Construits majoritairement avant 1974, ces appartements subissent les rigueurs du climat d'altitude.

Les conséquences de la loi Climat et résilience sur les stations de ski pourraient être lourdes. En réduisant l'offre locative, c'est tout l'écosystème local qui est menacé, de l'accueil des touristes au logement des travailleurs saisonniers, déjà en tension. Le pourcentage de logements F et G en stations de ski est tel que le risque d'une pénurie locative devient un scénario crédible si des travaux massifs ne sont pas entrepris rapidement.

Rénover ou vendre : les options des propriétaires

Pour continuer à exploiter leur bien, les propriétaires doivent engager une rénovation énergétique de leur résidence secondaire en montagne. L'objectif immédiat pour les biens G est d'atteindre au moins la classe F. Cela passe souvent par un audit énergétique préalable et des travaux d'isolation intérieure, le ravalement extérieur étant complexe en copropriété.

Cependant, contrairement aux résidences principales, l'accès aux aides comme MaPrimeRénov' est plus restreint pour les résidences secondaires. Si les travaux s'avèrent impossibles ou trop coûteux, la vente reste l'ultime option, mais attention à la décote liée à la "valeur verte". Il est donc crucial de bien surveiller le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques pour anticiper ces échéances et éviter de se retrouver avec un bien inexploitable.