Taxe d'habitation : ces villes qui encaissent des millions grâce aux résidences secondaires
La suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales n'a pas signé la fin de cet impôt local pour tous les contribuables. La fiscalité sur les résidences secondaires demeure un pilier financier crucial pour les collectivités territoriales. En 2024, cette taxation a permis à l’État et aux communes d'engranger près de 4 milliards d’euros, comme le rapporte Capital. Une étude récente menée par l'agence immobilière Green Acres révèle le montant de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires en 2024 et souligne une concentration extrême des richesses : les 25 communes où cette taxation rapporte le plus cumulent à elles seules environ 850 millions d'euros de recettes.
La surtaxe : un levier de majoration
Au-delà de la cotisation de base, un mécanisme fiscal spécifique permet à certaines municipalités d’accroître considérablement leurs revenus : la majoration. Cette surtaxe, applicable en zone tendue, peut osciller entre 5 % et 60 % de la cotisation due. En 2024, ce levier a généré 436 millions d’euros supplémentaires, représentant plus de 11 % du montant total collecté. L'analyse du classement des villes selon la recette de la THRS montre une tendance claire : parmi les logements assujettis à cette majoration, deux tiers (67 %) subissent le taux maximal de 60 %. Ce dispositif s'impose comme un outil de rendement incontournable pour les municipalités éligibles.
Un profil de villes gagnantes hétérogène
Contrairement aux idées reçues, les localités qui profitent le plus de cette manne ne sont pas uniquement des stations balnéaires. La capitale domine largement le palmarès avec 334 millions d'euros générés, un montant colossal qui s'explique par une forte concentration de propriétaires internationaux et de ménages provinciaux conservant un pied-à-terre parisien. On identifie ainsi clairement les villes qui touchent le jackpot grâce aux résidences secondaires : ce sont souvent de grandes métropoles disposant de multiples centres de revenus, qui n'hésitent pas à appliquer la fiscalité maximale, contrairement à des communes plus modestes craignant de perdre leur attractivité.
La majoration, un choix stratégique
La décision d'activer ce levier fiscal relève du pari politique. Benoît Galy, PDG de Green Acres, explique que les communes dont l'économie repose sur le tourisme saisonnier évitent souvent la surtaxe pour ne pas effrayer les propriétaires. C'est la principale raison de l'absence de majoration dans certaines villes touristiques comme Cannes ou La Baule. À l'inverse, comprendre pourquoi les grandes villes appliquent la majoration maximale de 60% est simple : leur dynamisme ne dépend pas uniquement de ces résidents temporaires. De plus, l'impact de la surtaxe sur le marché des résidences secondaires reste modéré, car 34 % de ces biens sont détenus par les 10 % des ménages les plus aisés, peu sensibles à cette variation fiscale.
Une tendance à la hausse
L'attractivité budgétaire de ce dispositif ne cesse de croître. Le nombre de communes éligibles, situées en zone tendue, a fortement augmenté, élargissant la base de perception. Pour 2025, 44,1 % des villes éligibles devraient appliquer la majoration, contre 39,5 % l'année précédente. Cette progression s'explique par la nécessité de financer les services publics locaux, mais aussi par l'efficacité du rendement : les recettes issues de cette seule surtaxe ont bondi de 52 % l'an dernier. Pour les élus, c'est une ressource devenue indispensable face à la contraction des dotations globales.
Paris : 334 millions d'euros de recettes THRS
La capitale domine le classement national en générant 334 millions d’euros de recettes liées à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Ce chiffre exceptionnel s'explique par l'attractivité mondiale de la ville, entraînant une forte présence de propriétaires internationaux, ainsi que par les nombreux ménages partis en province qui conservent un pied-à-terre parisien, comme le souligne Capital.
Nice : une surtaxe à 60% pour 63,8 millions d’euros
Nice complète le podium des villes les plus bénéficiaires avec 63,8 millions d’euros de recettes. La métropole azuréenne a fait le choix d'appliquer le taux de majoration maximal autorisé par la loi, soit 60 %. Avec ses 27 020 résidences secondaires recensées, la ville optimise ainsi pleinement ses rentrées fiscales sur ce parc immobilier, rapporte Boursorama.
Cannes : 44,2 millions d'euros sans majoration
Cannes se hisse en troisième position avec 44,2 millions d’euros de recettes, mais se distingue par sa stratégie fiscale : la ville n'applique aucune surtaxe (majoration de 0%). Selon Capital, ce choix délibéré vise à préserver l'attractivité de la destination pour les propriétaires de résidences secondaires, une population essentielle à l'économie locale cannoise.
Marseille : stratégie maximale pour la cité phocéenne
Marseille occupe la quatrième place du palmarès des villes tirant profit de ce parc immobilier. À l'instar de Nice, la cité phocéenne applique la majoration maximale de 60 % sur la taxe d'habitation des résidences secondaires. Disposant d'une économie diversifiée et d'autres sources de revenus, la métropole peut se permettre cette pression fiscale élevée sans craindre un exode massif des propriétaires.
Lyon et Bordeaux : grandes villes, grandes recettes
Lyon (6e) et Bordeaux (9e) confirment que les résidences secondaires ne sont pas l'apanage du littoral. Ces deux métropoles appliquent également la majoration maximale de 60 %. L’étude de Green Acres note que dans les villes appliquant une surtaxe, deux tiers des résidences secondaires sont désormais taxées au taux plafond, transformant ces biens en sources de revenus majeures pour les budgets urbains.
Ces villes qui n'appliquent pas la surtaxe
À rebours des grandes métropoles, des destinations prestigieuses comme La Baule-Escoublac (16e), Le Touquet-Paris-Plage (20e) ou Megève (22e) ont choisi de ne pas appliquer de surtaxe. Ces communes, dont l'activité dépend vitalement des résidents saisonniers, refusent de prendre le risque de faire fuir les propriétaires. Une exception notable : Le-Grau-du-Roi (21e), qui majore sa taxe car le coût moyen par résidence y reste inférieur à la moyenne nationale.
Voir les commentaires