Pourquoi les SCI pourraient être exclues des contrats d’assurance-vie ?

La décision est tombée : le Ministère de l'Économie et des Finances, appuyé par l'Autorité des marchés financiers (AMF) et l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), a acté la nécessité de "resserrer l'accès des SCI à l'assurance vie". Les gestionnaires de ces fonds ne pourront plus opérer dans le flou actuel. Ils ont désormais l'obligation de transformer leurs véhicules pour adopter un statut plus rigoureux, qu'il s'agisse de SCPI, d'OPCI ou des fonds européens à long terme (Eltif).

Le nouveau cadre réglementaire fixe des échéances précises. Les sociétés de gestion disposent d'un délai jusqu'à la fin de l'année 2026 pour notifier leur choix de transformation aux régulateurs. La mise en conformité effective des portefeuilles devra intervenir avant la fin de 2028. Une exception existe pour les fonds optant pour le label Eltif, qui bénéficieront d'un délai étendu jusqu'en 2032.

Crise immobilière et faille juridique : l'étau se resserre

Ce tour de vis répond à une double problématique. D'une part, un cadre légal jugé trop laxiste. Depuis la directive européenne AIFM de 2013, ces fonds profitaient d'un "encadrement allégé". Contrairement aux SCPI ou OPCI qui nécessitent un visa de l'AMF, les SCI échappaient à l'agrément préalable car leurs parts étaient détenues par les assureurs et non directement par les clients. L'AMF et l'ACPR ont maintes fois alerté sur ce "manque de transparence" et les "risques potentiels pour le grand public".

Cette fragilité structurelle a percuté de plein fouet la crise de l'immobilier de bureaux. La hausse des taux a fait plonger les valorisations, exposant les risques de perte de capital sur les SCI d'immobilier tertiaire. Selon MoneyVox, reprenant des données du Monde, le bilan est lourd : "Entre début 2024 et l'automne 2025, plus de 1,6 milliard d'euros de capitaux ont quitté ces véhicules". Parallèlement, les rendements s'effondrent, "tombant en moyenne autour de 1,6%", tandis que l'encours global a chuté de 30 milliards d'euros fin 2022 à environ 21 milliards d'euros à l'automne 2025.

Une sélection naturelle qui va réduire l'offre

Les conséquences de l'exclusion des SCI sur l'épargne se feront sentir progressivement. Officiellement, la réforme "ne devrait pas bouleverser les contrats d'assurance-vie existants". La liquidité des fonds, point d'inquiétude majeur, resterait garantie par les assureurs, et les grandes orientations de gestion seraient préservées pour les souscripteurs actuels.

Néanmoins, la mise en conformité engendre un "coût" et une "complexité" de gestion accrus. Ce choc réglementaire risque d'"accélérer la disparition des SCI les plus fragiles", incapables de supporter ces nouvelles charges après deux années de crise. À terme, le paysage de l'épargne immobilière sera épuré : l'offre se concentrera sur des véhicules normés (SCPI, OPCI, Eltif), théoriquement plus robustes et transparents pour l'investisseur particulier.