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IstockFaut-il investir dans la pierre ? De nombreux Français se posent la question, parfois parce qu’ils cherchent à élargir leurs placements, d’autres fois parce qu’ils ont envie de transmettre un patrimoine immobilier à leurs descendants. Qu’on soit âgé d’une trentaine, d’une quarantaine ou d’une cinquantaine d’années, les raisons d’investir ne sont pas les mêmes, mais les questions que l’on se pose sont similaires : peut-on se lancer quand on n’y connaît rien ? En combien de temps peut-on espérer se dégager un complément de revenus ? Vaut-il mieux investir dans des petites ou des grandes surfaces ?
David Lelong est le fondateur d’immobilier-danger, un site internet donnant des conseils pratiques à tous ceux qui s’intéressent de près ou de loin à la pierre : acheter un bien, contracter un prêt immobilier, bien s’assurer… Il répond aux questions que se posent de nombreux Français qui s’apprêtent à sauter le pas, parfois pour la première fois. En ce qui concerne l’immobilier locatif, il précise d’emblée que tout le monde ne peut pas se lancer, car cela dépend en grande partie de sa capacité d’emprunt, et qu’"une partie des investisseurs sera limitée au niveau du budget pour un premier investissement".
En ce qui concerne le temps qu’on est prêt à y accorder ? "Il y a plusieurs possibilités en fonction du temps qu’on peut dégager. On peut tout faire tout seul mais c’est très chronophage ou alors on délègue certaines choses à une agence immobilière, à des prestataires, mais ça a un coût". Si vous n’avez pas beaucoup de temps mais l’envie de vous lancer, vous pouvez donc vous faire accompagner, mais, si c’est le contraire, vous pouvez économiser sur ces frais et tout faire vous-même sans souci. À vous de choisir.
Pour David Lelong, peu importe la façon dont on gère son bien – seul ou accompagné – l’essentiel avant de se lancer est d’avoir une stratégie bien définie : "Il faut cibler ses besoins et ses objectifs à long terme, car l’immobilier est un placement de longue durée". Pas question donc de foncer dans le tas sans se renseigner avant sur ses capacités d’emprunt bien sûr, mais aussi sur le revenu net qu’on peut dégager au bout de cinq ans, dix ans voire vingt ans.
Autre point essentiel selon l’expert, la fiscalité : souhaitez-vous investir dans un logement meublé ou vide ? Une question qui a son importance, puisque "les revenus sont imposés en foncier pour la location vide et ils sont imposés en revenus industriels et commerciaux pour les LMNP (location meublée non professionnelle)", précise David Lelong. En fonction du choix que vous faites, les durées de location et de préavis ne sont pas les mêmes…
Pour élaborer votre stratégie, posez-vous les bonnes questions, en prenant notamment en compte votre âge, ce que vous souhaitez faire avec votre investissement et vos revenus actuels.
En ce qui concerne ce dernier point, David Lelong estime que, pour quelqu’un qui commence, "il vaut mieux multiplier les petites surfaces, car ça permet de diluer les risques en cas de vacances locative, de travaux et de loyers impayés. Avec des gros biens on paie forcément plus tandis que quand on a deux ou trois biens, si on a un problème avec l’un d’eux, l’autre ou les autres continuent de bien se porter". Attention, cette stratégie demande un peu plus de temps, pour trouver les biens ainsi que pour les gérer.
Une fois que les réponses à toutes ces questions sont trouvées, il est important de s’interroger, aussi, sur la localisation du bien. David Lelong conseille de "privilégier les villes assez dynamiques au niveau du marché de l’emploi", car "il faut toujours pouvoir trouver facilement des locataires, que la demande soit plus forte que l’offre". Faut-il donc opter pour une grande ville comme Paris ? "Pas forcément", tempère l’expert auprès de Planet, conseillant de "privilégier les villes moyennes", où le marché est dynamique et toujours en croissance : "Il faut s’assurer que le quartier est en développement, que le bien puisse prendre de la valeur, aussi bien en ce qui concerne le loyer que le prix de revente". Quel complément de revenus peut-on espérer dégager avec l’investissement locatif ?
Tout est faisable avec l’investissement locatif mais, attention, car se dégager "1 000 euros net de revenus supplémentaires chaque mois peut demander pas mal d’années", explique David Lelong. La solution la plus simple ? Investir avec beaucoup d’épargne et pas ou peu de crédit immobilier, mais c’est une stratégie qui peut aussi être risquée.
En suivant les conseils livrés par cet expert, vous parviendrez à dégager des revenus de vos investissements, à plus ou moins long terme en fonction du crédit engagé, du nombre de biens loués, des villes où ils se situent etc. Pour y parvenir, garder en tête ces trois points, selon David Lelong :
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