Centres-villes : le gouvernement mise sur une taxe pour les redynamiser

Le taux de vacance commerciale ne cesse de grimper en France, atteignant 14 % pour l'année 2024 selon un rapport demandé par le gouvernement. "Un chiffre qui a doublé en quinze ans, puisqu’il atteignait les 6 % en 2010", décrit le rapport. 

Pour contrer ce phénomène qui dévitalise les centres-villes, le gouvernement a récemment dévoilé un plan centré sur un outil fiscal déjà existant : la Taxe sur les friches commerciales (TFC). L'objectif est de la rendre plus efficace pour faire plier les propriétaires aux loyers jugés excessifs. 

Un outil fiscal que l'État veut rendre plus efficace

L’exécutif a annoncé fin novembre 2025 vouloir renforcer cette fiscalité locale. Le rapport remis au gouvernement a en effet jugé le mécanisme actuel "non dissuasif pour les propriétaires", notamment à cause d’un montant jugé trop faible et d'exonérations faciles à obtenir, rapporte . 

La future évolution de la taxe sur les friches commerciales, qui pourrait être effective d'ici 2026, vise à modifier le Code général des impôts. L'idée est de donner plus de souplesse aux maires pour cibler les rues commerçantes les plus touchées et rendre le dispositif plus incitatif.

Une pression fiscale progressive sur les locaux vides

Actuellement, la TFC est régie par l'article 1530 du Code général des impôts. Elle s'applique aux locaux commerciaux inoccupés depuis au moins deux ans. Sa base de calcul est le revenu net qui sert à établir la taxe foncière. Pour accentuer la pression, le taux de la taxe sur les friches commerciales est progressif : 10 % la première année d’imposition, 15 % la deuxième, et 20 % à partir de la troisième. 

Les communes peuvent même décider de doubler ces taux, jusqu'à 40 %. Cependant, une exception majeure freine son efficacité : la taxe n'est pas due si le propriétaire prouve que la vacance est "indépendante de sa volonté", par exemple en démontrant que le bien est en vente ou en location à un prix de marché mais ne trouve pas preneur. C'est le principal point que les propriétaires soulèvent pour savoir comment éviter la taxe sur les locaux vacants.

Des résultats concrets mais des limités

Déjà adoptée par plus de 480 communes et 68 intercommunalités, la TFC a montré des résultats probants dans certaines villes. À Sarreguemines (Moselle), pionnière en la matière, son instauration en 2021 a permis de faire reculer le taux de vacance commerciale de 3 % en trois ans, rapporte RMC. 

"Le taux de vacance commerciale était de l’ordre de 17%. Aujourd’hui, il est de l’ordre de 14%. Moi, je suis persuadé que cette taxe est l’un des leviers utiles pour redynamiser le centre-ville", indique Sébastien Jung, adjoint en charge du centre-ville, dans les colonnes de RMC.

Selon les acteurs locaux interrogés par Boursorama, les conséquences de la taxe TFC sur les loyers commerciaux sont directes : elle incite les propriétaires à revoir leurs prétentions à la baisse. Cependant, des organismes comme l'Association des Maires de France (AMF) préviennent que dans les territoires peu attractifs, cet impôt peut aggraver la situation financière des bailleurs sans pour autant attirer de nouveaux commerçants.