Vendre en viager libre, comment faire le calcul ?

En cette période où les Français ont de plus en plus de mal à décrocher un crédit bancaire pour
financer l’acquisition de leur résidence principale, le viager libre est une solution qui se développe
fortement. Elle permet en effet au plus grand nombre d’accéder à la propriété immobilière sans
avoir besoin de solliciter un établissement bancaire. Le viager occupé représente 80% du marché du viager et permet au vendeur de vendre son bien tout en restant chez lui. En contrepartie de la vente, il perçoit un capital le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire qu’on appelle le bouquet et une rente mensuelle à vie.

Le fait pour le vendeur d’habiter le bien jusqu’’à la fin de sa vie crée une décote sur la valeur du
bien. Dans le cadre du viager libre, il n’y a pas de décote liée à l’occupation. En effet, le vendeur habite ailleurs et c’est bien l’acquéreur qui va pouvoir disposer du bien pour l’habiter ou le louer.

Quels sont les avantages pour le vendeur ? 

- Il perçoit un capital immédiat « Le bouquet » et des revenus garantis mensuellement (la
rente) : de quoi améliorer son quotidien avec des revenus complémentaires à vie.
- Il n’a plus à supporter tous les soucis du locatif (impayés de loyer, vacances locatives,
dégradations, fiscalité etc…).
- Il ne paye plus aucune charge, celles-ci et tous les travaux sont supportés par
l’acquéreur (taxe foncière, charges de copropriété etc..).
- Il préserve son pouvoir d’achat (la rente est indexée annuellement sur le coût de la vie).
- Il bénéficie d’une fiscalité beaucoup plus favorable que les revenus locatifs (pas de
fiscalité sur le bouquet et jusqu’à 70% d’abattement sur le montant de la rente).
- Il dispose de garanties sur le bon paiement de la rente de la part de son acquéreur
(hypothèque légale spéciale et clause résolutoire).
- La rente est réversible à 100% au conjoint survivant.
- Il peut anticiper sa succession en donnant une partie du bouquet à ses héritiers.

Quels sont les avantages pour l’acquéreur ? 

- Il devient propriétaire du bien le jour de la signature chez le notaire sans avoir à payer la
totalité du prix. Il paye uniquement le bouquet le jour de la signature de l’acte et ensuite il
bénéficie d’un échelonnement du paiement de la rente mensuelle auprès du vendeur.
- Il n’a pas besoin d’avoir recours à un crédit puisqu’il ne paye qu’une petite partie du prix
le jour de la vente, il n’a donc pas d’intérêt d’emprunt ni d’assurance de prêt.
- Il peut profiter du bien immédiatement pour y loger sa famille.
- Il peut embellir le bien, l’aménager à son goût pour y vivre confortablement

Comment le viager libre est-il calculé ? :

- Estimation de la valeur vénale : c’est la première étape, disposer d’une expertise de la
valeur vénale de votre bien réalisée par un professionnel est indispensable. C’est la
même valeur que pour une vente « classique ». Il s’agit de la base sur laquelle seront
réalisés les calculs viagers.
- Prise en compte du nombre de vendeur : le viager peut-être sur 1 tête (il n’y a qu’un
vendeur) ou 2 têtes (un couple, un frère et une sœur etc..). Le nombre de vendeurs
impacte le calcul car l’espérance de vie d’un couple sera plus élevée que celle d’une
personne seule au même âge.
- Prise en compte du sexe du ou des vendeurs : là aussi, les espérances de vie des
femmes étant supérieures à celles des hommes cette donnée sera importante.
- Prise en compte de l’âge du ou des vendeurs : l’âge ou l’espérance de vie du vendeur
est une donnée essentielle. Plus vous êtes jeunes, plus votre espérance de vie est
grande, plus le montant de la rente sera faible et inversement !
- Prise en compte de l’existence ou non d’un bouquet.

Schématiquement, le calcul de la valeur de la rente se fait donc de la
manière suivante : 
Valeur du bien – Valeur du bouquet = Valeur de capitalisation de la rente
Valeur de capitalisation de la rente / espérance de vie = valeur annuelle de la rente
Valeur annuelle de la rente / 12 = Valeur mensuelle de la rente
Dans les faits, les viagèristes utilisent des taux actualisés qui seront légèrement plus
favorables que le calcul de base indiqués ci-dessus.

Un accompagnement nécessaire

En conclusion ce type de vente en viager libre se développe actuellement fortement, le vendeur
étant débarrassé de tous les soucis locatifs et l’acquéreur devenant propriétaire sans avoir à
payer la totalité du prix le jour de la signature chez le notaire. Mais ce type de transaction
nécessite d’être bien accompagné par un professionnel. En effet, il va sécuriser la transaction en
validant la présence dans l’acte de vente des clauses juridiques essentielles que sont l’indexation
de la rente ou la présence de garanties sur le bon paiement de cette rente (hypothèque légale
spéciale du vendeur et action résolutoire) par exemple. De quoi avancer en toute sérénité dans
ce type de projet.