Un squatteur peut-il devenir propriétaire de votre maison ?

Publié par Matthieu Chauvin
le 13/05/2025
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3 minutes
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Cela paraît incroyable, mais c'est tout à fait possible. Légalement, en France, deux cas particuliers permettent à un ou des squatteurs de devenir propriétaire de votre bien, à votre place, sans rien avoir à vous demander ! Bien évidemment, cela ne se fait pas d'un claquement de doigt. On vous explique comment ça peut vous arriver et comment vous en prémunir.

Face aux trop nombreux cas de propriétaires spoliés, certains se retrouvant parfois sans abri ou à dormir dans leur voiture, la loi anti-squat a été plus strictement appliquée depuis 1 an. Cela n'empêche malheureusement pas la multiplication des cas, parfois dans des immeubles entiers. C'est aussi une des raisons pour laquelle il est parfois difficile pour trouver un bien à louer dans beaucoup de grandes villes, particulièrement en ce qui concerne les petites surfaces. Les bailleurs, qui ne se sentent pas protégés, rechignent à mettre leurs maisons ou appartements sur le marché, par peur de les voir squattés sans expulsion possible même après la trêve hivernale, de les voir dégradés sans avoir aucun recours, etc. Pire, nos confrères de Maison&Travaux nous rapportent deux cas méconnus, qui feront froid dans le dos à plus d'un propriétaire.

Quand la loi fait des squatteurs les nouveaux propriétaires

Vous avez bien lu. La loi française permet, dans deux cas très précis même si très rares, à des squatteurs de devenir propriétaires de votre bien au bout d'un certain temps, si vous délaissez ce dernier. Ce qui peut être insupportable et exaspérant même si vous n'en n'avez pas l'usage. La justice appelle cela "la prescription acquisitive" ou "usucapion", un mot technique dérivé de l'usufruit. Concrètement, ceux deux termes signifient que même sans titre, un squatteur peut revendiquer la propriété du bien occupé sous certaines conditions. Heureusement très contraignantes, nous allons le voir.

Plus le temps passe, plus la propriété vous échappe

En effet, comme le suggère son étymologie, la prescription acquisitive requiert une notion de temps. L'usucapion, une contraction des vocables latins "capio" et "usus", signifie, "en droit romain", une "manière d'acquérir par la possession (capio), par l'usage (usus), contrat", indique Le Littré. Littéralement, ils ne disent pas la même chose mais se rejoignent juridiquement. Concrètement, la loi distingue deux périodes après lesquelles les squatteurs peuvent devenir propriétaires du bien qu'ils occupent, relatent Maison&Travaux et Le Particulier :  

  • la période dite de "prescription abrégée" : elle est de 10 ans. Après, si le "squatteur" est un réalité une personne possédant un titre de propriété  et est de "bonne foi", même si ce titre est "invalide" mais qu'il l'ignorait, il peut sous conditions prendre possession du bien ;
  • la période dite de "prescription trentenaire" : elle est donc de 30 ans. Après, si le squatteur est reconnu comme pour avoir occupé le bien de façon "continue, paisible, publique, non équivoque" ("au vu et au su de tout le monde"), tout en s'étant comporté comme le propriétaire (entretien régulier, travaux sur fonds propres), il peut en réclamer la propriété définitive (c'est aussi valable pour un terrain).

Bien entendu, ces prescriptions ne sont valables que si le "vrai" propriétaire ne s'est jamais manifesté pour se plaindre ou récupérer son bien. Nos confrères précise que même si le squatteur se montre de "mauvaise foi", cela n'est pas une raison pour la justice de lui refuser la prescription trentenaire, ce qu'a validé la cour de cassation dans plusieurs cas. En revanche, si le bien a été squatté suite à une effraction, elle ne pourra être retenue en faveur de l'occupant.

Restez vigilant, tout le temps ! 

Pour ne pas vous retrouver en pareille situation, même si elle reste exceptionnelle, surveillez régulièrement votre bien, même s'il est géographiquement éloigné. Conservez toutes les preuves de propriété et surtout, si vous constatez le squat, réagissez immédiatement en déposant une plainte et en consultant un avocat spécialisé. Ne tentez jamais de déloger des squatteurs par vous-même, c'est alors vous qui risqueriez des problèmes judiciaires ! 

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