Attribution des HLM : peut-on vraiment parler de logement " à vie" ?

Le logement social "à vie", un mythe tenace qui pourrait bientôt disparaître ? C'est en tout cas le souhait du ministre de la Ville et du Logement, qui juge le taux de rotation des locataires HLM en 2023 "beaucoup trop peu", avec moins de 8 % des occupants ayant quitté leur logement. Face à une demande record de 2,87 millions de ménages en attente, l'objectif est de fluidifier le parc social pour mieux répondre aux besoins.

"Pour instaurer plus de fluidité, je serais favorable au passage à un bail "trois-six-neuf ans", avec une réévaluation régulière par les bailleurs sociaux qui permettrait de s’adapter à l’évolution de la taille du foyer ou à des mutations professionnelles, et avec une meilleure mobilité d’une commune à l’autre", a-t-il indiqué dans les colonnes du Journal du Dimanche.

Pourtant, l'idée d'un bail HLM perpétuel est déjà largement une fiction. En théorie, le locataire bénéficie d'un "droit au maintien dans les lieux" qui empêche le bailleur de lui donner congé. Mais en pratique, ce droit est loin d'être absolu et plusieurs mécanismes permettent déjà d'y mettre fin. 

Le dépassement de revenus peut-il vous faire perdre votre HLM ?

Oui, et c’est même la principale raison qui peut entraîner la fin de votre bail. Chaque année, les bailleurs sociaux réalisent une enquête de ressources. Si vos revenus dépassent de plus de 20 % les plafonds fixés pour l'attribution d'un logement social, vous devrez vous acquitter d'un "surloyer de solidarité" (SLS). Les conséquences du surloyer SLS sur le maintien dans un HLM ne s'arrêtent pas là.

En effet, la loi Égalité et Citoyenneté de 2017 a durci les règles. Si vos revenus excèdent de 150 % les plafonds pendant deux années consécutives, vous vous exposez à la perte du droit au maintien dans les lieux HLM. Le cas échéant, le bailleur vous notifiera et vous disposerez d'un délai de 18 mois pour quitter le logement. 

Les conditions pour quitter un logement social après un dépassement de revenus sont donc bien réelles. Seule exception notable : un locataire HLM de plus de 65 ans ou en situation de handicap bénéficie d’une protection spécifique et n'est pas concerné par cette mesure de dépassement de ressources.

Dans quels autres cas peut-on être expulsé ?

Le dépassement des revenus n'est pas le seul motif. Trois autres situations peuvent remettre en cause votre bail. La première est la "sous-occupation". Si votre logement devient manifestement trop grand pour vous (par exemple, après le départ des enfants), le bailleur doit vous proposer un logement plus adapté à vos besoins. Le refus de trois offres de relogement correspondant à vos attentes peut entraîner la fin de votre droit d'occupation.

Ensuite, le défaut de réponse à l'enquête annuelle de ressources peut avoir de lourdes conséquences. Si vous ignorez cette obligation deux années de suite, le bailleur peut mettre fin à votre bail. Enfin, comme pour n'importe quelle location, des motifs classiques peuvent justifier une résiliation : les impayés de loyer, des charges non réglées, ou encore des troubles de voisinage avérés et répétés.

Que changerait un bail à durée limitée ?

Pour aller plus loin, le gouvernement étudie une réforme plus profonde. La proposition de bail trois six neuf pour logement social vise à remplacer le système actuel par des baux à durée déterminée, réévalués régulièrement en fonction de l'évolution de la situation familiale et professionnelle du locataire.

L'objectif affiché est de faire du logement social un tremplin temporaire plutôt qu'une solution définitive. Cependant, de nombreux experts et associations de locataires alertent sur un risque majeur. Pour eux, le problème n'est pas tant le maintien des locataires dans les lieux que l'absence de solutions de logement abordables dans le parc privé pour ceux dont les revenus augmentent légèrement. La crainte est de voir des familles précarisées, obligées de quitter leur HLM sans pour autant avoir les moyens de se loger ailleurs.