Vous vous séparez ? Voici comment racheter la part de votre ex sans y laisser toutes vos économies

Lorsqu'une séparation survient, conserver un bien immobilier en indivision est rarement une solution viable. Pour que l'un des deux partenaires puisse garder la maison ou l'appartement, il doit racheter la part de l'autre : c'est le principe du rachat de soulte. Cette opération complexe nécessite de suivre un parcours balisé pour être juridiquement valide. Planet.fr fait le point sur les étapes à ne pas manquer.

L'évaluation du bien : une base non négociable

La toute première étape consiste à déterminer la valeur actuelle et juste du bien immobilier sur le marché. Cette estimation, aussi appelée valeur vénale, doit être acceptée par les deux parties pour éviter tout conflit ultérieur. Pour ce faire, il est fortement recommandé de faire appel à un expert immobilier ou de s'en remettre au notaire en charge du dossier. Ce dernier peut réaliser une expertise ou se baser sur les données immobilières officielles pour fixer un prix qui servira de fondement à tous les calculs suivants.

Définir la somme exacte à verser

Une fois la valeur du bien établie, il faut déterminer le montant précis que l'un devra verser à l'autre. Le calcul de la soulte après divorce ou séparation repose sur une formule simple mais rigoureuse. On soustrait d'abord le capital restant dû du prêt immobilier à la valeur vénale du bien pour obtenir l'actif net. C'est cette somme qui est ensuite divisée selon les quotes-parts de propriété de chacun (généralement 50/50).

Par exemple, pour une maison estimée à 400 000 euros avec un crédit restant de 150 000 euros, l'actif net est de 250 000 euros. La soulte à verser pour racheter la part de l'ex-conjoint (à 50 %) sera donc de 125 000 euros. La formule du rachat de soulte immobilier est donc : (Valeur du bien - Capital restant dû) x Quote-part du cédant.

La désolidarisation du prêt, l'obstacle majeur

Avant toute chose, il faut obtenir l'accord de la banque. En effet, l'établissement prêteur s'est initialement engagé avec deux emprunteurs, solidaires dans le remboursement. Cette étape, nommée la désolidarisation du prêt immobilier lors d'un rachat de soulte, n'est jamais automatique. La banque va analyser en détail la capacité de remboursement de la seule personne qui souhaite conserver le crédit. Si ses revenus sont jugés insuffisants pour assumer seul les mensualités, elle refusera. Dans ce cas, les ex-conjoints sont souvent contraints de vendre le bien.

L'officialisation chez le notaire : l'étape finale

Une fois l'accord de la banque obtenu, l'étape obligatoire du rachat de soulte chez le notaire peut avoir lieu. Ce dernier rédige un acte liquidatif, dans le cas d'un divorce ou d'une dissolution de Pacs, qui officialise la fin de l'indivision et le transfert de propriété. Cet acte entérine le montant de la soulte et acte la désolidarisation du prêt. Parmi les principales conséquences fiscales du rachat de soulte après séparation figure le paiement du droit de partage, une taxe prélevée par l'État. Comme le précise le Code général des impôts, son taux s'élève actuellement à 2,5 % de l'actif net partagé. À cela s'ajoutent les émoluments du notaire pour la rédaction de l'acte liquidatif et les frais liés aux formalités.