Publié par Didier Laurens

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Peu connu, ce type de vente peut offrir de belles opportunités aux vendeurs comme aux acquéreurs. Découvrez tout ce qu'il y a savoir sur le viager.
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Les atouts du viager : une aubaine pour les vendeurs ?

On estime que 5 000 à 8 000 viagers sont conclus tous les ans en France, soit bien peu de chose par rapport à un marché où l’on recense plus de 950.000 transactions entre le 1er janvier et le 31 décembre !

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Peu usité, le viager qui consiste à transformer la valeur d’un logement en revenus réguliers, sans avoir à déménager, est pourtant intéressant tant pour les vendeurs que pour les acquéreurs.

Pour les vendeurs, cette formule est bien adaptée aux personnes sans enfants ou à la recherche d’un revenu de complément. Le principe consiste à vendre une maison ou un appartement à un acquéreur en contrepartie du versement d’une partie en cash (le "bouquet"). Il représente, en moyenne, 30% de la valeur du bien. Ce versement et complété par celui d’une rente mensuelle. Elle sera versée au vendeur (également appelé crédit rentier) aussi longtemps qu’il vivra.

Les atouts du viager : une forte rente tout en habitant son logement ?

Son montant est calculé en fonction de l’âge du crédit rentier et de son espérance vie. Celle-ci est déterminée à partir de la table de mortalité de l’Insee. A titre indicatif, l’espérance de vie d’un homme âgé de 79 ans est de 9 ans contre 11 ans pour une femme.

On distingue 2 types de viager : le viager libre et le viager occupé. Avec le viager libre, le vendeur quitte son logement. L’acheteur peut donc immédiatement l’habiter ou le louer. En contrepartie de cette disponibilité immédiate, il versera une rente plus élevée au vendeur.

La formule du viager occupé est la plus fréquente (plus de 80% des transactions). Avec ce système, le crédit rentier bénéficie d’un droit d’occupation de son logement sans limites. Tant qu’il est vivant, le vendeur reçoit une rente mensuelle indexée sur un indice (inflation, coût de la construction, etc.). Cette rente, qui peut être sur 2 têtes, sera revalorisée annuellement selon l’évolution de cet indice.

En Ile-de-France, où l’immobilier coûte cher, le montant moyen des rentes est de + ou – 1500 euros/mois pour une maison et de /+ ou – 1000 euros pour un appartement.

Fiscalement cette rente bénéficie d’un abattement de 30 à 70%, selon l’âge du bénéficiaire. Selon les chiffres avancés par les notaires, l’âge moyen des crédits rentiers est de 79 ans. A cet âge, 70% de la rente échappe aux ponctions fiscales.

Au chapitre des inconvénients, le crédirentier reste redevable de la fiscalité locale, de l’entretien et des charges courantes.

Les atouts du viager : une aubaine aussi pour les acheteurs ?

Pour l’acquéreur (aussi appelé débit rentier), le principal avantage du viager est qu’il permet d’acheter le logement sous son prix de marché. La décote est d’environ 30%. Cela constitue une ristourne significative, notamment dans les zones urbaines où le prix des appartements et des maisons est élevé.

L’acquéreur devient donc propriétaire d’un bien qu’il n’aurait peut-être pas les moyens d’acheter autrement. En cas de difficultés, le débit rentier peut revendre le viager à condition de trouver un repreneur.

Par ailleurs, sauf s’il s’agit d’un loyer libre, l’acquéreur n’a pas à gérer le bien. C’est l’affaire du crédit rentier. Il échappe donc aux charges courantes et à une partie de la fiscalité locale (taxe d’habitation). En revanche, il est impliqué dans les gros travaux (cf. article 606 du Code civil).

Les inconvénients potentiels du viager sont liés au versement de la rente et à la longévité du crédit rentier. Si la rente n’est plus versée par la faute de l’acheteur, le viager est rompu. L’autre risque tient au fait que le vendeur puisse vivre de longues années. Le terme de la rente est à horizon inconnu. Aussi est-il préférable d’acquérir un bien auprès d’une personne avec lequel on a au minimum une génération d’écart.