Par Florence Massin, le 14/09/2011

4 min de lecture
Aujourd'hui, toutes les solutions pour acquérir son logement sans trop d'investissement sont bonnes à prendre. C'est le cas du viager. La "bonne opération" n'est cependant pas garantie. Découvrez les risques et si cela vaut vraiment le coup...
Sommaire

Le principe

Acheter un viager, c'est acheter un bien immobilier à une personne (âgée), en échange d'une rente due jusqu'à son décès.

En pratique : l'acheteur verse à la signature de l'acte de vente un capital de départ, le "bouquet "*, suivi de rentes viagères mensuelles, trimestrielles ou annuelles. Sur un prix de vente de 100 000 euros par exemple, les parties peuvent convenir de 30 000 euros en bouquet et de 70 000 euros convertis en rentes viagères.

2 types de viager : il est possible de l'acheter occupé (90% des cas) ou libre. - Occupé, le vendeur a l'usufruit du logement jusqu'à la fin de sa vie. Il continue à payer la taxe d'habitation, les réparations courantes, les factures d'énergie, et peut décider (tout dépend du contrat) de l'occuper ou de le mettre en location. - Libre, le vendeur perd son droit d'occupation contre un prix de vente et une rente viagère plus élevée. L'acheteur peut l'habiter immédiatement. * un capital de départ non obligatoire mais très courant et recommandé, fixé librement entre les deux parties. Il ne dépasse normalement pas 30% de la valeur du bien.

Le montant de la rente

Encadré par la loi, le montant fixé pour la rente dépend de la valeur du bien et de l'espérance de vie estimée du vendeur. Plus celle-ci est longue, moins la rente est élevée.

Pour la calculer, les professionnels du secteur prennent en compte des tables statistiques*, ainsi que des critères comme la profession, le mode de vie, si le viager est libre ou occupé...Autre critère : la vente peut être réalisée sans bouquet, mais les rentes sont alors beaucoup plus élevées.

Une fois le montant fixé : la rente peut être indexée sur l'indice des prix à la consommation ou du coût de la construction, et permet sa révision automatique chaque année. Pour le vendeur, le viager est un excellent moyen d'arrondir sa retraite tout en continuant à vivre dans son cadre habituel.

Sachez-le : tout se passe comme une vente classique, avec signature de l'acte devant notaire.* utilisées pour estimer l'espérance de vie

Le viager, un bon choix ?

L'intérêt : acheter un viager permet d'accéder à la propriété plus facilement, à un coût intéressant. L'acheteur acquiert le bien grâce à des paiements échelonnés sans faire appel aux banques. 

"C'est une façon d'acheter un bien avec une forte décote. Idéal pour un expatrié, pour préparer sa retraite ou acquérir un bien pour ses enfants lorsqu'ils sont encore jeunes. Un conseil : choisissez un emplacement recherché (Paris, bord de mer...) qui prend vite de la valeur.", explique Nicolas Legasse, spécialiste du viager*.

Un risque : c'est un pari, la bonne affaire reposant sur le décès du vendeur. La durée de versement et le coût du bien sont inconnus lors de la signature du contrat. Et il est possible aussi bien de payer un prix inférieur qu'un prix supérieur à la valeur réelle du bien.

Mais calculé : il reste cependant mesuré. Le montant de la rente est déterminé en fonction de tables statistiques d'espérance de vie. Plus le vendeur est jeune, plus le montant de la rente est faible. * co-créateur du site www.viager.fr, spécialisé dans la vente de viager

Ce à quoi vous devez penser en tant qu'acheteur

Certaines précautions doivent être prises pour éviter les surprises.

Lesquelles : - si le vendeur paye les réparations d'entretien courant dans le cadre d'un viager occupé, c'est à l'acheteur d'assumer les gros travaux (toiture, ravalement...).

- si vous veniez à décéder avant le vendeur, vos héritiers devront poursuivre les versements, sauf si vous avez pris soin de contracter une assurance décès-invalidité qui prend en charge le paiement de la rente.

- si vous veniez à ne plus pouvoir payer la rente, l'ensemble de vos biens ainsi que le viager pourraient être saisis et vendus.

-  attention au contrat. La rente prend fin au décès du vendeur. Toutefois, si l'acte de vente concerne les époux (contrat sur deux têtes), le conjoint survivant continuera à percevoir la totalité de la rente jusqu'à son décès.

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