Préparer sa succession, quand on souhaite léguer un ou des biens immobiliers, peut passer par le démembrement de propriété. Mais qui paye quoi, dans ce cas précis ?
Succession : qui doit payer les droits en cas d’usufruit ?Istock
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Difficile, ces dernières semaines, de ne pas entendre parler de l’héritage. Avant le début du conflit opposant l’Ukraine et la Russie sur le sol de la première, la succession s’était imposée comme l’une des questions incontournables de l'ultime scrutin de la (première ?) mandature Macron. Un récent rapport du Conseil d’analyse économique (CAE), l’organisme chargé de conseiller Matignon sur les grandes orientations économiques qu’il faudrait théoriquement suivre, pointait en effet les faiblesses du modèle français, susceptible selon les experts de donner naissance à une “société d’héritiers”. Plusieurs mesures prônées par les candidats à l’élection présidentielle, qui se sont depuis positionnés sur le sujet, pourraient d’ailleurs accroître le risque d’une concentration du capitalcomme l’a déjà expliqué Planet

Force est de constater qu’il existe, en France, un certain nombre de dispositifs pour faciliter la transmission du patrimoine. D’aucuns passent parfois par la donation, sur laquelle s’appliquent potentiellement d’importants abattements, quand d’autres optent pour l’assurance-vie. Il y a aussi, il ne faut pas l’oublier, le démembrement de propriété. De quoi parle-t-on, exactement ?

Succession : c’est quoi le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété s’applique aux biens immobiliers que l’on entend léguer. Il s’agit, en pratique, de séparer l’usufruit de la nue-propriété et de transmettre l’un ou l’autre ; généralement avant la succession définitive (le plus souvent en cas de conjoint survivant, mais pas toujours). 

L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, sans en être propriétaire”, rappelle le site du service public. La nue-propriété, fait savoir la Chambre des Notaires de Paris, correspond à l’accès à la propriété d’un bien, mais l’incapacité d’en jouir. Ce type d’opération peut s’avérer très utile à l’approche d’une succession : c’est l’occasion de limiter considérablement les frais, comme l’a déjà expliqué Planet. Mais qui devra, in fine, les payer ?

Succession : qui paye quoi en cas d’usufruit ?

Le démembrement de propriété fait très souvent suite à une succession. C’est alors le conjoint survivant qui conserve l’usufruit tandis que les enfants acquièrent la nue-propriété, rappelle la Chambre des Notaires de Paris. Dans ce cas de figure, “les droits fiscaux de succession sont alors calculés selon la valeur de chacun des droits en fonction de l’âge de l’usufruitier”. Concrètement, cela signifie que l’usufruitier comme les nue-propriétaires devront s’acquitter de leur part en fonction de la valeur vénale du bien légué. La plupart du temps, sinon systématiquement, l’usufruitier paye moins

Quand il y a donation de la nue-propriété avant la succession, la situation diffère sensiblement : il n’y aura pas de droits à payer sur l’extinction de l’usufruit, au moment de la succession. C’est l’assurance de léguer ses biens pour moins qu’usuellement.

Usufruit et IFI : comment cela se passe-t-il ?

Certaines familles doivent s'acquitter de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). C’est le cas de tout contribuable dont le patrimoine immobilier est estimé à plus de 1,3 million d’euros, en comptant l’abattement de 30% dont bénéficie la résidence principale. Cependant, dans le cadre d’un démembrement de propriété, la réalité de l’impôt à payer peut apparaître plus difficile à discerner.

“Les biens démembrés entrent en principe dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire n’a rien à déclarer”, explique cependant la Chambre des Notaires de Paris sur son site.

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