Comment léguer sa maison à 75 sans payer un centime ?

Vous souhaitez léguer votre maison à vos enfants de votre vivant tout en continuant à y vivre, mais êtes effrayé par le montant des frais de donation que vous, comme eux, aurez à payer ? Sachez qu'il est possible de ne pas devoir s'en acquitter en respectant certaines conditions. Le Figaro Immobilier s'est interrogé sur une telle possibilité, et a fait appel à un notaire rôdé en matière de succession pour réaliser une simulation. Et ça marche ! 

Préparer sa succession sereinement

L'exemple donné dans cet article doit vous inciter à anticiper dès maintenant votre succession plutôt que de faire des calculs compliqués au dernier moment, surtout si la loi change à l'avenir. Il vous permettra de couler une retraite paisible, sans vous soucier des problèmes que peut générer le legs d'un bien immobilier au moment du partage, et son coût. Benjamin Duperray, notaire à Lyon, imagine le cas, rencontré fréquemment par ailleurs, d'une veuve de 75 ans, dont la maison vaut 250 000 euros. Il explique à nos confrères comment elle va pouvoir en faire la donation à ses deux enfants tout en conservant son usufruit (la jouissance), le tout sans que personne n'ait à régler de frais.

Une stratégie fiscale à anticiper

Comme évoqué précédemment, il s'agit d'anticiper. Premièrement, pour que cette stratégie fiscale fonctionne, il ne faut pas faire de donation pendant 15 ans avant de léguer la maison. C'est essentiel pour qu'elle ne soit pas taxée sur la totalité de sa valeur, soit 250 000 euros. Benjamin Duperray explique pourquoi : "Cette femme bénéficie d'un abattement de 100 000 euros par enfant, tous les 15 ans." Or, si une première donation a eu lieu avant la fin de la période de 15 ans, l'abattement sera diminué en fonction du montant de cette donation. Alors que si la maison constitue la première donation, les 100 000 euros d'abattement seront préservés : soit 200 000 euros pour les deux enfants. La maison ne serait plus taxée que sur les 50 000 euros restants.

Ne pas trop retarder l'âge auquel faire la donation

Pourquoi ne pas trop attendre avant d'effectuer la donation, en l'occurrence léguer la maison ? Car la décote de l'usufruit rend l'opération moins intéressante l'âge avançant. En effet, à 75 ans, cet usufruit est de 30 % de la valeur du bien selon les barèmes en vigueur en 2025. Celle de la nue-propriété sur laquelle seront taxés les deux enfants sera donc de 70 % des 250 000 euros, prix de la maison. Ils auraient donc normalement 175 000 euros à payer au total, 87 500 chacun. Sauf qu'avec l'abattement de 100 000 euros auquel ils ont le droit, il n'auront en réalité rien à payer du tout ! Or, si la donation avait été faite après 91 ans par exemple, l'usufruit serait de 10 % et la nue-propriété de 90 % : les enfants auraient alors 225 000 euros à payer, soit 25 000 euros qui échapperaient à l'abattement et resteraient à leur charge. 

Attention à la décote de l'usufruit 

Voici pourquoi il faut bien penser à la décote de l'usufruit avant de réaliser une telle opération, car si la valeur du bien est élevée il faut garder en tête le barème suivant* : 

• à partir de 51 ans révolus, l'usufruit est de 50 % et la nue-propriété de 50 % ;
• à partir de 61 ans révolus, l'usufruit est de 40% et la nue-propriété de 60 % ;
• à partir de 71 ans révolus, l'usufruit st de 30 % et la nue-propriété de 70 % ;
• à partir de 81 ans révolus, l'usufruit est de 20 % et la nue-propriété de 80 % ;
• au-delà de 91 ans révolus, l'usufruit est de 10 % et la nue-propriété de 90 %.

Et c'est logique, plus vous vieillissez, plus la chance que vous occupiez le logement durablement diminue. Donc la valeur du bien se report vers les nue-propriétaires. Aussi, si le prix du bien est élevé, il ne faut pas attendre trop longtemps pour effectuer la donation, car les héritiers ne pourront profiter pleinement de l'abattement. Exemple similaire au précédent : si vous léguez une maison de 350 000 euros avant 71 ans, les deux enfants paieront la nue-propriété 210 000 euros. Il leur restera 10 000 euros à charge.

*Source : Légifrance