Dispositif fiscal Duflot : ses avantages et ses contraintes

Le principe

Depuis le 1er janvier 2013, et jusqu'au 31 décembre 2016, ce nouveau dispositif qui remplace le "Scellier" permet à un particulier qui fait construire avec un permis de construire déposé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, achète dans le neuf ou réhabilite un logement (le dispositif n'est pas applicable aux immeubles classés) pour le louer, de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu de 18% de son investissement (prix du bien + frais de notaire). Cela dans la limite de 5500 euros/m2 et d'un prix global de 300 000 euros/an.

Cet avantage fiscal s'étale sur neuf ans.
Par exemple : pour l'achat d'un appartement de 65m2 à 210 000 euros à Lille en 2013, un particulier pourra bénéficier d'une réduction d'impôt de 4200 euros/an pendant 9 ans, soit 37 800 euros.

Tout dépend ensuite de l'endroit : seules certaines communes sont éligibles au dispositif Duflot. L'objectif est en effet la construction de logements intermédiaires (entre des logements sociaux et des logements privés) dans des zones où la demande locative est importante, comme Paris et ses communes environnantes, la côte d'Azur, les villes frontalières à Genève, certaines moyennes et grandes agglomérations en province.

Les avantages

- Plus généreux que la version Scellier, la réduction d'impôt est de 18% contre 13% précédemment.

- Le propriétaire perçoit des revenus locatifs qui lui permettent de rentrer dans ses frais. Ces derniers sont imposables mais la réduction d'impôt permet de compenser.

- Il est possible d'investir dans deux appartements chaque année, avec une limite de 300 000 euros au total par an, contre un seul dans le cadre du dispositif Scellier.

Attention car si vous bénéficiez d'autres réductions fiscales, notamment pour une aide ménagère à domicile, l'avantage fiscal lié à cet investissement locatif risque d'être moins important et donc moins intéressant. En effet, ce dispositif rentre dans un plafonnement général de certains avantages fiscaux sur l'impôt sur le revenu, fixé à 10 000 euros par an pour 2013.

Les contraintes

Si le dispositif est attirant, il existe également des contraintes :

- le propriétaire doit s'engager à louer son bien à titre de résidence principale pendant 9 ans avec des loyers plus bas de 20% par rapport au marché locatif libre (par exemple : un tarif plafond de 16,52 euros/m2 à 19,82 euros/m2 en fonction de la surface à Paris).

- les logements sont destinés à des locataires dont les ressources sont limitées mais trop importantes pour avoir accès aux logements sociaux. Pour une personne seule, ses revenus ne doivent pas dépasser 26 776 euros à 36 502 euros selon la zone géographique.

- les locataires ne peuvent être ni les ascendants ni les descendants du bailleur, même s'ils répondent au conditions de ressources.

- la location doit avoir lieu dans les 12 mois qui suivent la date d'achat ou d'achèvement du programme de construction. 

Et aussi : le logement doit respecter certaines normes énergétiques comme le label "BBC 2005", "Haute Performance Energétique" ou encore "bâtiment basse consommation énergétique rénovation".

Avant d'investir

- Renseignez-vous avant de vous lancer, car l'intérêt du placement dépend de la localisation du bien. Si les loyers plafonnés dans certaines agglomérations comme Lyon présentent un faible décalage avec ceux pratiqués sur le marché locatif libre, cela n'est pas le cas dans des villes chères comme Paris ou sur la Côte d'Azur.

- Privilégiez également les villes avec une économie stable ou croissante, agréable à vivre, bien desservies par les transports, avec des commerces, des écoles, des équipements à proximité. Cela vous permettra de le louer régulièrement et de le revendre sans difficulté à terme.

- Préférez les petits logements qui se révèlent souvent plus rentables, même avec ce dispositif.

Attention : cela paraît évident et pourtant ! La réduction d'impôt obtenue peut être remise en cause en cas de rupture des engagements (non-respect des plafonds de loyers, revente avant 9 ans...). Si cela se produit, le fisc est en droit de "reprendre l'avantage fiscal" avec une rétrocession des économies d'impôts empochées. Des exonérations existent cependant en cas de décès du bailleur ou de son conjoint, d'une invalidité ou de son licenciement.