Immobilier : 3 dispositifs à connaître pour défiscaliser
Investir sur le marché de l’immobilier n’est pas une décision à prendre à la légère. Les différentes lois mises en vigueur viennent cadrer ce marché. Beaucoup de Français choisissent d’investir dans l’immobilier locatif, y voyant ainsi une solution efficace pour générer du revenu. Cependant, il faut également penser aux différents risques que cela peut entrainer : loyers impayés, dégradations, charges, etc.
La défiscalisation immobilière est l’une des raisons pour lesquels il existe un tel engouement pour l’investissement locatif. Placement fiable et judicieux, construire ou acheter un bien pour ensuite le mettre à la location est une solution pour réduire le montant de l’impôt sur le revenu. L'État favorise donc ce type de projet et met en place différents dispositifs :
Défiscaliser votre patrimoine à travers la loi Pinel
Introduit par l’article 5 de la loi du 29 décembre 2014 du code général des impôts, la loi Pinel remplace la loi Duflot mais fonctionne de la même façon. Ce régime favorise la construction d’habitations sur le territoire français et permet ainsi de réduire l’assiette fiscale des ménages. Les avantages de ce dispositif sont nombreux pour le contribuable qui peut concrétiser son projet avec pas ou peu d’apport financier. Bien évidemment, pour pouvoir bénéficier de ces avantages fiscaux, l’investisseur doit être imposable en France et avoir au moins 18 ans. La location du bien doit également être supérieure à 6 ans comme le précise l’infographie du site Investir.
Du côté du locataire, le dispositif Pinel vise à rendre accessible ces bâtiments au plus grand nombre de personnes. Ces habitations sont entre le logement social et les logements haut de gamme. Il existe une formule de calcul à connaitre pour pouvoir déterminer le plafond de loyer maximum d’un logement Pinel :
Surface Utile x Coefficient Pinel x Barème Pinel
Il est important de noter que le calcul du loyer dépend de la zone où se trouve le bien immobilier. Le dispositif de la loi Pinel vous permet, en plus de la réduction d’impôt, de déduire fiscalement les charges réelles ci-dessous :
- les intérêts d’emprunt,
- les frais de garantie du prêt,
- la taxe foncière,
- la prime d’assurance,
- les frais d’entretien et de réparation du logement,
- les éventuels frais liés au salaire du gardien et/ou du concierge de l’immeuble.
Bénéficier d’avantages fiscaux avec de l’ancien
En investissant dans un bien immobilier ancien, le propriétaire entamera des travaux. Rénover et réhabiliter un logement ancien est une technique efficace pour pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôts. Cela s’explique par le fait que les travaux se déduisent sans limite sur les loyers demandés, ce qui entraine un allégement du revenu imposable. Attention toutefois, l’investisseur pourra en bénéficier seulement si les travaux représentent 25% du montant global de l’acquisition.
Par la suite, il devra respecter diverses conditions liées au plafond du loyer, à la durée d’engagement, de la zone géographique, etc. Ce volet de la défiscalisation immobilière, appelé également “dispositif Denormandie”, permet de bénéficier d’une réduction de 2% (s’il loue ou il garde le bien pendant 6 ans), 18% (pour 9 ans) ou 21% (pour 12 ans) du montant investi. Il est important de bien se renseigner sur cette technique car certains travaux ne sont pas déductibles.
La loi Censi-Bouvard
Le régime Censi-Bouvard, adopté en 2009 par l’Assemblée nationale française et également appelée “amendement Bouvard”, octroie des réductions d’impôts lorsque le contribuable investit dans un logement meublé faisant parti de l’une des catégories suivantes :
- Résidence pour étudiant
- Résidence pour sénior
- Résidence de tourisme
- EHPAD
Avec le régime Censi-Bouvard, l’investisseur profite d’une réduction d’impôt sur la valeur du bien immobilier acquis. Pour 2022, elle se situe à hauteur de 11% du prix HT du logement, avec un plafond de 300 000€ HT. Le bail commercial signé entre l’exploitant et l’acquéreur doit être d’une durée comprise entre 9 et 12 ans. Il est important de noter que le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non-Professionnel) et le dispositif Censi-Bouvard sont compatibles et cumulables.
La loi Cosse ou du “louer abordable”
Instauré au début de l’année 2017, la loi Cosse donne la possibilité aux propriétaires de louer un bien avec un loyer adapté aux ménages les plus modestes comme le précise le site defiscalisation.immo. Afin de certifier ce dispositif, le propriétaire doit au préalable :
- Signer une convention avec l’Anah (L’Agence Nationale de l’Habitat), impliquant 6 ans sans travaux (ou 9 ans si le propriétaire bénéficie d’aides aux travaux).
- S’engager à louer son logement tout au long de la durée de la convention.
Cette loi vient compléter progressivement le régime Denormandie et pourra s’appliquer sur tout achat réalisé jusqu’au 31 décembre 2022.
Ces 3 régimes sont parmi les plus exploités de l’immobilier de défiscalisation. Ce secteur d’activité étant en permanence en évolution, les solutions qui s’offrent à vous au moment d’investir seront peut-être plus ou moins avantageuses, en fonction de votre budget, pour votre projet et pour la gestion de votre patrimoine.
