Plus-value immobilière : calcul, imposition, exonération

Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ?

C’est le gain réalisé entre l’achat et la vente d’un bien immobilier. Sous certaines conditions, cette plus-value immobilière peut faire l’objet de prélèvements sociaux et d’une imposition au titre de l’impôt sur le revenu.

Les cas où les plus-values immobilières sont imposables

Une plus-value immobilière peut être soumise à l’impôt sur le revenu, selon Service-public.fr et Impots.gouv.fr. Pour les Finances publiques, un échange de biens, un partage ou un apport sont aussi considérés comme une cession et peuvent être soumis à l’imposition sur les plus-values immobilières.

La plus-value lors de la cession d’un bien immobilier

Une plus-value immobilière sera imposée si elle a été effectuée lors :

• de la cession d’un bien immobilier, que ce soit un immeuble bâti ou non bâti (maison, appartement mais aussi un morceau de terrain).
• d’une cession de droits attachés à un bien immobilier (droit de passage, usufruit).

Une plus-value immobilière liée à une société civile immobilière

Les plus-values immobilières peuvent être imposées si elles sont réalisées dans le cadre d’une cession de parts dans une société civile immobilière (SCI) ou un fonds de placement dans l’immobilier (FPI).

Les cas d'exonération de l'imposition sur les plus-values immobilières

Les cas d’exonération de l’imposition sur les plus-values immobilières sont nombreux et dépendent de plusieurs facteurs.

Selon la nature du bien vendu

La plus-value immobilière réalisée lors de la cession d’une résidence principale sera exonérée d’impôts. Idem pour celles issues de la vente :

• d’un bien détenu depuis plus de 30 ans.
• d’un bien immobilier dont le prix n’excède pas 15 000 euros.
• d’un logement qui n’est pas la résidence principale (plus-value d’une résidence secondaire). Pour bénéficier de cette exonération de taxes sur la plus-value immobilière, le produit de la vente doit être réinvesti dans les 2 ans pour acheter ou faire construire une résidence principale et il faut aussi ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 dernières années avant la vente.
• d’un droit de surélévation par un particulier. Les travaux doivent permettre l’aménagement d’un local destiné à l’habitation dans les 4 ans après la date d’acquisition. Cette exonération est valable jusqu’au 31 décembre 2020. 

À lire : Immobilier : le nouveau stratagème du fisc pour vous taxer davantage

Selon le profil du vendeur

L’exonération des taxes sur la plus-value immobilière concerne :

• un vendeur non résident en France
• un vendeur retraité ou handicapé, titulaire d’une carte d’invalidité “mobilité inclusion”, à condition que le revenu fiscal de référence de l’année précédent la cession (par exemple, les revenus de l’année 2018 pour une cession en 2020) n’excède pas 11 098 euros (en 2020), selon la limite prévue au I de l'article 1417 du code général des impôts.
• un vendeur qui réside dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés, à condition que la vente concerne une résidence principale, vide depuis 2 ans. Il faut aussi ne pas avoir un revenu fiscal de référence dépassant les limites prévues au II de l'article 1417 du code général des impôts, soit 26 097 euros (en 2020).

Selon le profil de l’acheteur

La plus-value immobilière réalisée lors de la vente d’un bien ne sera pas imposée si l’acheteur est un organisme de logements sociaux ou une personne qui s’engage à réaliser des logements sociaux dans les 4 ans après l’achat.

Par ailleurs, si le bien a été exproprié ou qu’un particulier a exercé son droit de délaissement (sous certaines conditions), et que l’indemnité est intégralement réemployée pour l’agrandissement ou la reconstruction d’un ou plusieurs immeubles sous 12 mois, explique Service-public.fr, alors la plus-value est là aussi exonérée d’impôts.

Comment se calcule la plus-value sur un bien immobilier ?

Calculer le prix de vente du bien immobilier

Pour calculer exactement la plus-value immobilière, il faut d’abord savoir ce qui est entendu par le prix de vente. Il s’agit du prix indiqué dans l’acte de vente. De ce prix peuvent être déduits, sur justificatifs, différents frais liés à la vente comme la mainlevée d’hypothèque (c'est une formalité qui sert à libérer le bien de l'hypothèque), la commission de l’agence immobilière, les frais liés aux diagnostics obligatoires (plomb, amiante), précise Impots.gouv.fr.

De la même manière, ce prix peut être revu à la hausse, en prenant en compte les charges et indemnités prévues dans l’acte comme, par exemple, une indemnité d’éviction versée par l’acheteur au locataire en place, souligne Service-public.fr.

Calculer le prix d’achat du bien immobilier

Si le bien a été acheté, le prix d’achat est précisé dans l’acte de vente. Le prix d’achat peut être majoré avec différents frais, sur justificatifs.

Sont concernés : 

• Les frais d’acquisition comme les frais de notaire, les droits d’enregistrement. Dans le cas où l’on ne peut les justifier, il est possible de prendre en compte un montant forfaitaire fixé à 7,5% du prix d’achat “brut”.
• Les dépenses liées à des travaux d’agrandissement, de construction, de reconstruction ou d’amélioration, sous certaines conditions. Si le bien a été détenu plus de 5 ans et qu’il est impossible de justifier les travaux, il est possible de prendre en compte un montant forfaitaire fixé à 15% du prix d’achat.
• Les frais liés aux réseaux, de voirie ou à la distribution d’un terrain à bâtir.

Exemple de calcul de la plus-value immobilière

Pour un bien immobilier acheté 125 000 euros en 2001 et revendu 250 000 euros en 2020 :

• Le prix d’achat “brut” (125 000 €) peut être augmenté avec les frais et travaux. Prenons en compte 9 375 € de frais (émoluments du notaire etc) et 18 750 € de travaux. Le prix d’achat “net”, de revient, sera donc de 153 125 € (125 000 + 9 375 + 18 750).
• Le prix de vente, lui, peut être baissé des divers frais liés à la vente, soit 25 000 € pour cet exemple. Ce qui donne un prix de vente “net” de 225 000 €.

Par conséquent, la plus-value immobilière sera de 71 875 €.

Simulateurs en ligne de plus-value immobilière

Le simulateur des notaires de France

Les notaires de France (cliquer ici) mettent à disposition un simulateur en ligne pour calculer le montant de la plus-value ainsi que le montant de l’impôt dû.

Le simulateur de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil)

L’Anil met à disposition un simulateur pour calculer (cliquer ici)  le montant de la plus-value immobilière ainsi que le montant approximatif des impôts, si elle est imposable. Il est moins complet que celui des notaires.

Calculer l'impôt sur la plus-value immobilière

Lorsqu’elle est imposable, la plus-value immobilière est soumise à deux impôts : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Avant de connaître le montant de l’impôt, il faut calculer le montant imposable de la plus-value immobilière, qui sera déterminé par les abattements.

L'abattement pour l’impôt sur le revenu

La plus-value immobilière est soumise à un abattement de son montant. Si le bien vendu a été détenu plus de 22 ans, il ne sera pas imposable au titre de l’impôt sur le revenu, mais il sera encore soumis aux prélèvements sociaux. Le taux d’abattement varie selon le nombre d’années de détention du bien.

L’abattement pour les prélèvements sociaux

La plus-value immobilière est soumise à un deuxième abattement, qui déterminera le montant net d’où seront retirés les prélèvements sociaux. De la même manière que l’abattement pour l’impôt sur le revenu, celui-ci dépend de la durée de détention du bien. Entre la 22e année jusqu’à la 30e année, la plus-value immobilière n’est plus soumise à l’impôt sur le revenu mais reste soumise aux prélèvements sociaux. Au-delà de 30 ans, la plus-value immobilière est exonérée de ces deux impôts.

L’abattement exceptionnel en zones tendues

Les plus-values immobilières réalisées lors de ventes de logements situés en zones A et Abis (l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération de Genève en Suisse et d’autres villes et agglomérations comme Marseille, Lille, Montpellier ou Lyon) peuvent faire l’objet d’un abattement exceptionnel de 70% si l’acheteur s’engage à démolir le bâti existant pour construire des logements collectifs, maximum 4 ans après la date d’acquisition. L’abattement peut être majoré à 85% sous conditions.

Les taux d’imposition des plus-values immobilières

• Pour l’impôt sur le revenu, la plus-value immobilière est imposée à 19%.
• Pour les prélèvements sociaux, la plus-value immobilière est imposée à hauteur de 17,2%.

La surtaxe pour des plus-values immobilières de plus de 50 000 euros

Une plus-value immobilière nette imposable de plus de 50 000 € peut faire l’objet d’une taxe supplémentaire. Elle varie de 2% à 6% selon son montant, détaille le site Impots.gouv.fr. 

Exemple de calcul de l’imposition sur la plus-value immobilière

Prenons pour exemple, un bien qui a été détenu 15 ans et dont la plus-value à la vente est de 20 000 €. Les conditions sont réunies pour que la plus-value soit imposable.

• Concernant l’impôt sur le revenu, cette plus-value immobilière bénéficie d’un abattement relatif à la durée de détention, de la 6e à 10e année, de 6% par an, soit 24% (6% x 4 années). L’abattement sera de 20 000 € x 24% soit 4 800 €. Ce qui donne une plus-value taxable de (20 000 - 4 800) 15 200 €.Le taux d’imposition sur le revenu de la plus-value immobilière étant de 19%, (19% x 15 200 €) le montant dû sera de 2 888 €.
• Concernant les prélèvements sociaux, un abattement est aussi à déduire de la plus-value immobilière. Pour notre exemple, il se chiffre à (1,65% x 4) 6,6%. 20 000 € x 6,6% = 1 320 €. La plus-value taxable au titre des prélèvements sociaux sera de 1 320 €. Le taux d’imposition est de 17,2%. 17,2% x 1 320 € = 227,04 €. Le contribuable devra 227,04 € pour les prélèvements sociaux.
• Le montant total de l’impôt (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) s’élève donc à (2 888 + 227,04) 3 115,04 €.

À lire : Plus-value immobilière, comment alléger votre imposition ?

Déclarer sa plus-value immobilière

Comment déclarer et payer sa plus-value immobilière au fisc ?

C’est le notaire qui se charge de calculer et de déclarer à l’administration fiscale la plus-value immobilière imposable, dans le cas de la cession d’un immeuble ou d’un terrain à bâtir. Il assure le paiement de l’impôt auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien. Le montant de la plus-value imposée doit être reporté sur la déclaration de revenus pour être prise en compte dans le revenu fiscal de référence. Si la vente concerne des parts de sociétés civiles immobilières, alors l’appel à un notaire n’est pas obligatoire. Dans ce cas, la plus-value immobilière doit être déclarée par ses propres moyens à l’administration fiscale. 

Quand paye-t-on l’impôt sur la plus-value immobilière ?

C’est le notaire qui prélève sur le prix de vente le montant de l’impôt dû pour la plus-value immobilière et qui le verse à l’administration fiscale, indique le site des notaires de France, notaires.fr. S’il n’y a pas d’intervention du notaire, le montant est dû directement à l’administration par le vendeur. 

Plus-value immobilière : foire aux questions

Quelle imposition sur une plus-value immobilière d’une résidence principale ?

Une plus-value immobilière réalisée sur la vente de la résidence principale et les dépendances est exonérée d’impôts.

Quelle imposition sur une plus-value immobilière d’une résidence secondaire ?

La plus-value immobilière réalisée lors de la vente d’une résidence secondaire est imposable sauf si le montant de la vente sert à construire ou acheter une habitation principale dans les deux ans après la vente de la résidence secondaire. De plus, durant les 4 ans avant la vente, il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale.

Quelle imposition sur une plus-value immobilière d’un terrain ?

Une plus-value réalisée lors de la vente d’un terrain à bâtir sera soumise aux différents impôts. Toutefois un abattement de 70% est applicable sous conditions.

Plus-value immobilière et succession

Lorsqu’un bien a été acquis à titre gratuit, comme lors d’une succession, c’est la valeur vénale du bien, inscrite sur la déclaration de succession, qui sera utilisée calculer la plus-value.

Plus-value immobilière et démembrement de propriété

La plus-value immobilière issue de la vente d’un droit démembré d’un bien, soit la nue-propriété ou l’usufruit, est imposable. Dans ce cas, la plus-value d’un démembrement de propriété sera calculée selon des règles bien définies, comme l’indique le BoFip.

La prise en compte des frais de notaires dans la plus-value immobilière

Les frais de notaire peuvent être inclus dans le prix d’acquisition du bien et donc dans le calcul de la plus-value immobilière.

Les non-résidents en France sont-ils imposés sur les plus-values immobilières ?

La plus-value immobilière réalisée lors de la cession d’un logement en France de non-résidents est exonérée d’impôts.

La prise en compte de la plus-value immobilière dans le revenu fiscal de référence

Même si elle a été transmise au fisc, car le notaire, la plus-value imposable doit être indiquée dans la déclaration des revenus pour être prise en compte dans le revenu fiscal de référence.

Les plus-values immobilières sont-elles soumises au prélèvement forfaitaire unique (PFU dit aussi “flat tax”) ?

Non, le PFU ne s’applique pas aux plus-values immobilières, mais seulement aux plus-values mobilières.