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Châteaux, hôtels particuliers, villas de prestige, manoirs… Si vos finances vous le permettent, acquérir un bien d'exception constitue, actuellement, une incroyable opportunité d'investissement. Encore faut-il s'avoir comment appréhender un tel achat. Vous avez des questions, notre expert vous répond.
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Investir dans l’immobilier de luxe : démêler le vrai du faux

Certains diront qu’un bien estimé à 1 million d’euros peut être considéré comme faisant partie intégrante de la catégorie "logements d’exception". "FAUX", répond d’emblée Geoffrey Benoit, Directeur Elysées Monceau - Paris Ouest Sotheby’s International Realty. Et des appréhensions erronées telles que celle-ci, il en existe quantité d’autres. Surtout lorsque l’on sait que le secteur de l’immobilier de luxe dispose de règles bien spécifiques que seuls des acteurs spécialisés sur ce segment peuvent vous permettre de décrypter comme il se doit.

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Pour Planet, notre expert de l’immobilier de prestige Geoffrey Benoit a donc accepté de démêler le vrai du faux. Il a décidé de lever le voile sur un certain nombre d’idées reçues et de revenir sur les codes qui régissent ce monde feutré. Mais pas que… Si vous souhaitez placer vos économies dans un bien d’exception, il convient alors de prendre en considération différents paramètres avant toute acquisition. Bienvenue dans l’antre doré d’un micromarché où les opportunités demeurent rares, mais attirent tous les regards.

Paris Ouest Sotheby's International Realty

Investir dans l’immobilier de luxe : combien faut-il débourser ?

Planet.fr : Lorsque l’on pense immobilier de luxe, on a souvent tendance à considérer qu’il est question de manoirs, d’hôtels particuliers, de villas haut de gamme, parfois même de châteaux… Mais qu’en est-il réellement ? Qu’appelle-t-on immobilier de prestige ? Y-a-t-il une superficie spécifique pour qu’un bien puisse être ainsi désigné ?

Geoffrey Benoit : Il n’est aucunement question de superficie. Un bien peut parfaitement disposer d’une surface de 50 mètres carrés et être considéré comme un logement de prestige, tandis qu’un autre bien peut avoir une superficie de 100 mètres carrés et ne pouvoir prétendre à ce titre. De fait, la surface n’a aucun lien avec la dénomination liée au prestige. En revanche, pour ce qui concerne le prix, il en est tout autrement.

De nombreux médias pensent que lorsqu’un bien situé à Paris est évalué à 1 million d’euros, il peut être désigné comme appartenant au cercle des demeures de luxe. Or, dans notre domaine, nous avons parfaitement pris la mesure d’une chose.... A savoir qu’un bien ne peut être défini ainsi du fait de sa seule valeur. Ce qui compte avant tout, c’est la qualité du bien. Nettement plus que le prix. C’est aussi une question d’adresse, de disposition, ou encore de vue imprenable sur la Tour Eiffel. Fixer un prix pour désigner ce qui relève ou non du domaine du luxe n’a pas véritablement de sens. Tout en sachant que, dans les faits, les demeures que nous vendons au sein de Paris Ouest Sotheby’s International Realty avoisinent un panier moyen porté à 3 millions d’euros.

A titre d’exemple, nous avons dernièrement réalisé quelques très belles transactions. C’est le cas d’un hôtel particulier situé dans le 8e arrondissement parisien vendu à plus de 15 millions d’euros ; D’un immeuble situé dans le 17e arrondissement à Wagram de plus de 1 000 mètres carrés vendu près de 12 millions d’euros.

Nous venons, par ailleurs, tout récemment de rentrer en exclusivité et de mettre en vente deux biens d’exception. Le premier n’est autre qu’un hôtel particulier localisé dans le quartier de l’Etoile (notre photo) à Paris proposé à 14,7 millions d’euros ; Le second est appartement de 89 mètres carrés situé au dernier étage du Pavillon du Roi, place des Vosges à Paris d’une valeur de 3,675 millions d’euros.

Investir dans l’immobilier de luxe : un marché porteur ?

Planet.fr : Il semblerait que le secteur de l’immobilier de luxe soit particulièrement porteur et attractif actuellement. Validez-vous ce postulat et quel regard portez-vous sur ce marché ?

Geoffrey Benoit : Si l’on revient quatre ans en arrière, le marché de l’immobilier de luxe était, en effet, particulièrement difficile. Aujourd’hui, des biens évalués à 3 millions d’euros peuvent être vendus très rapidement. On assiste à un véritable déséquilibre dans la mesure où il y a une telle demande par rapport aux offres disponibles sur le marché. D’où l’envolée des prix ces dernières années.

Il faut bien comprendre que l’immobilier fonctionne par cycle. Or, nous nous inscrivons, en ce moment, sur un marché de vendeurs qui se révèle donc particulièrement porteur. Cela s’explique de différentes manières.

Mais essentiellement parce que l’immobilier est, avant tout, une question de confiance de la part des investisseurs. Or l’actuelle conjoncture est heureuse puisque portée, d’un côté, par l’élection d’Emmanuel Macron, associée, de l’autre côté, à un phénomène de raréfaction des biens de prestige. Le tout combiné, cela génère une belle dynamique pour notre segment.

Investir dans l’immobilier de luxe : qui sont les acheteurs ?

Planet.fr : Dans l’inconscient collectif, on pense souvent que seuls les investisseurs étrangers peuvent s’offrir ces biens d’exception. Qu’en est-il aujourd’hui ?

Geoffrey Benoit : La donne a clairement changé. Auparavant, le secteur de l’immobilier de luxe était essentiellement approché par des investisseurs étrangers. Notamment les Américains, les Asiatiques, les ressortissants des pays de l’Est, ainsi que les personnes venant du Moyen-Orient (lesquelles constituent une clientèle qu’il importe d’accompagner de manière spécifique). Ces investisseurs avaient pour zone de prédilection le triangle d’Or parisien (ce, bien qu’il existe aujourd’hui également un marché de l’immobilier de prestige dans certaines grandes villes du Sud de la France, à Monaco, ainsi qu’à Nantes).

Or, depuis le début de l’année 2017, les Français reviennent avec vivacité sur ce marché. Un nouveau souffle leur a été donné si bien que, au sein de Paris Ouest Sotheby’s International Realty, nous avons réalisé un certain nombre de ventes oscillant entre 5 et 10 millions d’euros. La demande est, il est vrai, de plus en plus importante.

Investir dans l’immobilier de luxe : est-ce que ça vaut le coup ?

Planet.fr : Le fait d’investir dans un bien prestigieux est-il forcément synonyme de fortes plus-values ? Quelle rentabilité un investisseur potentiel peut-il espérer obtenir ? Ce, tant au moment de la revente d’un tel bien que s’il décide de le mettre en location ?

Geoffrey Benoit : Il est difficile de faire des généralités. Chaque cas est différent. Mais quelques exemples peuvent être éclairants. En mai 2016, j’avais eu l’occasion de vendre un bien estimé à l’époque à 1,3 million d’euros. 17 mois plus tard, en octobre 2017, j’ai revendu ce même bien en 24 heures pour 2 millions d’euros. Soit une plus-value pour les propriétaires de 400 000 euros en prenant en compte les travaux de rénovation effectués.

Sur le volet de l’investissement locatif cette fois, il est vrai que la loi Duflot - qui vise à plafonner les loyers à Paris - a généré un certain nombre de changements pour les propriétaires notamment. Les investisseurs ont déserté le marché des petits produits. Mais ces derniers ne font pas partie de notre clientèle. De notre côté, l’investissement de luxe parisien perdure bel et bien contrairement à celui de Londres par exemple qui, Brexit oblige, s’avère en perte de vitesse.

Le secteur est donc véritablement dynamique. Et cela est d’autant plus significatif que nous travaillons, à notre niveau, de nombreux biens d’exception en "off market". Ce qui, très concrètement, signifie que nous agissons sans aucune communication, de manière extrêmement confidentielle.

Le but : préserver l’anonymat tant des vendeurs que des acheteurs et conserver les mises en vente secrètes. Ce que les investisseurs apprécient particulièrement.

Investir dans l’immobilier de luxe : ce qu’il faut savoir avant d’acheter

Planet.fr : Y-a-t-il des pièges à appréhender pour éviter toutes déconvenues au moment d’acquérir un bien haut-de-gamme ? Et quelles sont vos préconisations pour investir sereinement ?

Geoffrey Benoit : Généralement, les acheteurs qui décident d’investir dans des demeures de prestige connaissent déjà très bien ce marché et ses process. Sans compter qu’ils sont souvent bien entourés par des conseils. Au sein de Paris Ouest Sotheby’s International Realty notre mission tient essentiellement au fait de les aider à sélectionner le bien qui correspond le mieux à leurs besoins et desiderata.

Pour le choisir, le point le plus important à toujours prendre en considération n’est autre que l’emplacement. C’est la raison pour laquelle nous ne travaillons que dans des quartiers qui constituent des valeurs sûres. Ce, même s’il peut advenir dans notre profession de réaliser des paris sur l’avenir.

Un autre point à observer de près avant tout investissement : la copropriété. Il est, en effet, essentiel de se poser un certain nombre de questions au préalable. Y-a-t-il des travaux à prévoir ? Notre rôle repose aussi sur le fait d’en informer les futurs propriétaires.

En ce qui concerne la stratégie d’investissement à mener, le fait de diversifier votre patrimoine immobilier est particulièrement recommandé. D’abord, parce que cela sécurise votre portefeuille d’investissements ; Ensuite, parce que cela peut vous permettre de prendre part à d’intéressantes opérations. A Paris actuellement, le fait d’acheter des immeubles commerciaux (des bureaux) avec des locataires comme les banques revêt quantité d’avantages. Quant à la rentabilité, elle peut atteindre les 5 % annuel. En banlieue, l’investissement s’avère un peu plus risqué, mais le rendement peut avoisiner les 10 % par an. Tout dépend de votre appétence au risque.

Dans tous les cas, il est nécessaire de se faire accompagner par un spécialiste de l’immobilier de prestige pour investir dans un bien de luxe. Mais il est vrai que ce marché est, de toutes les manières, largement dominé par les agences. Sauf peut-être lorsque les milliardaires choisissent de revendre leurs biens entre eux. De notre côté, il est toujours question de les rassurer. C’est là notre valeur ajoutée.

Notre quotidien consiste à nouer une relation de confiance avec notre clientèle, constante avec des notaires et des avocats (si besoin) triés sur le volet. Parce qu’au final, chaque dossier comporte son lot d’aléa. Nous sommes là pour y remédier et mener à bien notre mission dans les meilleures conditions.

Paris Ouest Sotheby's International Realty

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