Si un locataire peut résilier à tout moment le bail pour son logement, ce n'est pas la même histoire pour le propriétaire qui a plus de contraintes. Comment peut-il s'y prendre ? Quelles sont les conditions ?
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Rompre à l'échéance du bail

© Creative Commons© Creative Commons© Creative CommonsSi le locataire peut rompre le bail sans attendre son échéance (sous certaines conditions*), le propriétaire est, quant à lui, limité dans sa rupture.

En effet : il ne peut mettre un terme à la location qu'à l'échéance du bail et seulement s'il veut reprendre son bien pour le vendre (le locataire est prioritaire sur l'achat du logement), s'il souhaite l'habiter ou loger un de ses parents proches à titre de résidence principale (ascendants, descendants, conjoint), ou s'il a un motif légitime et sérieux, comme des irrégularités dans les paiements des loyers et des charges, des troubles du voisinage consécutifs, en cas de sous-location non autorisée...

* il doit envoyer une lettre recommandée avec AR auprès du propriétaire pour l'avertir de son départ et respecter un délai de préavis de 3 mois. Celui-ci peut être ramené à un mois en cas de mutation, licenciement...

Comment s'y prendre ?

© Creative Commons© Creative Commons© Creative CommonsLa résiliation du bail doit être indiquée par lettre recommandée avec AR, 6 mois avant la fin du bail. Le délai débute au jour de la réception effective. Autrement dit, le locataire doit l'avoir eu entre les mains, la date de signature de l'accusé réception faisant foi*.

Attention : si ce préavis n'est pas respecté, le bail est reconduit d'office.

Sur la lettre : le motif de rupture doit être indiqué. Si le congé est donné pour habiter le logement ou loger un parent proche, le nom et l'adresse du bénéficiaire doivent être indiqués.

Si le logement est destiné à la vente, le prix et les conditions de vente doivent être mentionnés, le locataire étant prioritaire sur la vente. L'offre de vente doit aussi reproduire les 5 premier alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

Si c'est pour un problème dans les paiements, il faut que le problème soit prouvé.

Attention : le nom respect des conditions de forme, une mauvaise motivation ou un délai de préavis dépassé (même d'une journée) entraînent la nullité du congé.

Tous les cotitulaires du bail, conjoints y compris, doivent être destinataires de l'information. * Dans le cas où le locataire ne vient pas chercher son recommandé, Un huissier devra intervenir.

Peut-on le rompre avant ?

© Creative CommonsLes baux contiennent en général une clause résolutoire qui permet au propriétaire de résilier le bail à tout moment en cas de non-paiement des loyers et des charges.

Cependant : il lui faut respecter une procédure spécifique. Dans un premier temps, il doit faire parvenir un commandement de payer en passant par un huissier (ce document doit préciser les manquements du locataire, la sanction encourue... ).  Le locataire a 2 mois pour payer les sommes dues.

Sans réponse positive, le bailleur peut saisir le tribunal d'Instance du lieu où se trouve le logement si la somme réclamée n'excède pas 10 000 euros. Au-delà, c'est le tribunal de Grande Instance qui gère le litige.

Ensuite, tout dépend du jugement. Le juge apprécie la gravité de la faute, et peut ordonner une procédure d'expulsion, des délais de paiement au locataire...

Des contraintes

© Creative Commons© Creative Commons© Creative Commons- Quand le locataire a plus de 70 ans et qu'il bénéficie de ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du Smic, le propriétaire doit lui proposer, s'il désire rompre le bail, un autre logement dans un environnement proche* qui correspond à ses besoins et à ses possibilités financières. Cependant : cette protection ne joue pas si le bailleur (ou son conjoint) est lui-même âgé de plus de 60 ans et a des ressources inférieures au même plafond.

- Si le bailleur veut vendre son logement, le locataire a une priorité pour l'acheter. L'offre de vente est valable 2 mois. Son silence équivaut à un refus. Il lui faut alors quitter le logement à l'expiration du bail. * même commune ou communes limitrophes

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