Les avantages du crédit in fine

Le crédit in fine, qu’est-ce que c’est ?

Le crédit in fine (à la fin, en latin) est un crédit immobilier à taux fixe, non amortissable. Pendant sa durée, vous ne remboursez que les intérêts. C’est seulement à l’échéance (in fine) que le capital emprunté est soldé en une fois.

À l’heure actuelle, les meilleurs taux du marché sur 15 ans tournent autour de 4/4,10% contre 3,60/3,80% pour crédit amortissable de même échéance. 

Un crédit coûteux, mais des avantages fiscaux

Plus coûteuse qu’un emprunt classique cette formule semble donc peu attractive. Elle est pourtant recherchée par certains investisseurs locatifs dans l’immobilier direct ou indirect (SCPI) en raison de ses vertus fiscales. 

Le crédit in fine permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs. Plus le montant cumulé des intérêts déductibles est important, plus l’opération est rentable sur le plan fiscal à condition que le contribuable soit imposé dans une tranche élevée. La nouvelle équipe gouvernementale ayant prévu de créer 2 nouvelles tranches d’impôt sur le revenu (à 45 % à partir de 150 000 € de revenus, puis à 75 % au-delà de 1 000 000 €) le crédit in fine n’en sera que plus intéressant.

Crédit in fine : comment marche le remboursement ?

Pendant la durée du prêt, l’emprunteur doit mettre de côté assez d’argent pour rembourser le capital emprunté. Afin de constituer ce pécule, les banques proposent une solution à double détente : le prêt d’un côté et, de l’autre, un produit d’épargne, généralement un contrat d’assurance-vie, nanti en leur faveur. L’effort est calibré de manière à ce que l’épargne constituée parvienne à gommer la dette finale.

Nos conseils pour bien rembourser son crédit in fine

Si le crédit in fine vous intéresse, soyez attentifs aux points suivants : tout d’abord, l’épargne que accumulerez ne doit pas être surévaluée au départ. Avec un contrat d’assurance-vie, il est préférable de retenir une hypothèse de rendement assez basse et de ne jouer les actions qu’avec prudence s’il s’agit d’un "multi supports". 

Sur 1, 5 et 10 ans, d’après le dernier palmarès des placements de l’Institut de l’Epargne immobilière et foncière, la performance globale des actions françaises (valorisation + dividende) est négatif. Il faut attendre 20 ans pour qu’il atteigne + 9,30%. 

Moralité : pour diminuer le risque dans un contexte où les krachs boursiers se succèdent plus vite qu’auparavant, mieux vaut orienter une part significative de votre épargne vers les fonds en euros : et, réduire la proportion d’actions à mesure que la date de remboursement approche afin de sécuriser votre capital. 

Autre conseil : si vous êtes l’emprunteur, souscrivez une assurance-décès sur votre tête. Si cette hypothèse fâcheuse venait à se concrétiser au cours du prêt, l’assurance décès remboursera la banque, ce qui permettra à vos ayants droits de récupérer le logement et votre police d’assurance-vie intacte.

Crédit in fine : est-ce vraiment rentable ?

Autre point sur lequel, la vigilance est de mise : ne surévaluez pas l’intérêt fiscal de la formule. Vérifiez que le surcoût d’intérêts ne gomme pas l’avantage fiscal obtenu en retour.

À cet égard, ne perdez pas de vue que les banques ont intérêt à vous proposer un crédit in fine puisque le rendement de l’argent qu’elles obtiennent est supérieur à celui d’un crédit amortissable conventionnel. Par ailleurs, la vente d’un contrat d’assurance-vie leur permet également de prélever des frais (d’entrée, de gestion, d’arbitrage, etc.). Vous aurez intérêt à négocier le montant de ces ponctions en souscrivant le contrat.