Fixé librement au moment de la signature du bail, le loyer d'un bail commercial est négocié sur la base de la valeur locative du bien.

Bail commercial : comment fixer le loyer initial

Le loyer initial d'un bail commercial n'est pas réglementé, et peut donc être négocié librement par les deux parties. Le bailleur n'est pas tenu d'appliquer un loyer de référence ou un loyer similaire au locataire d'avant, même si dans la pratique la valeur locative du bien sert de base. Exprimé en euros hors charge par m², le loyer est soumis à la TVA (à 20%) s'il s'agit d'un local commercial tout équipé, mais en est exonéré s'il s'agit d'un local nu. De nombreux critères influencent la valeur locative et donc le prix pratiqué : l'emplacement, la surface, la qualité des locaux, la proximité des transports, les tarifs appliqués pour les commerces voisins, etc. Le bailleur peut par ailleurs demander un pas-de-porte, soit un droit d'entrée s'il s'agit d'un local vacant...

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Comment réviser leloyer d'un bail commercial ?

Lors de la signature du bail, les deux parties peuvent convenir d'une révision annuelle du loyer sur la base d'un indice de référence (de l'Insee) mentionné dans le contrat. Dans ce cas, la révision est effectuée de manière automatique sans intervention ultérieure. A défaut d'accord sur ce point, le principe de la révision triennale s'applique : le propriétaire ou le locatairene peut demander une révision du loyer que tous les trois ans par lettre recommandée avec accusé de réception. S'en suit alors une négociation entre les deux parties par parvenir à un montant mutuellement acceptable pour la hausse. Le bail commercial ayant une durée de neuf ans minimum, le loyer sera également renégocié en cas de renouvellement du contrat de location.