« Je ne veux plus entendre parler de résidence secondaire... en France » : dégoûtée, Isabelle, 56 ans, rêve d’un pied-à-terre à l’étranger

Posséder une maison de vacances fait toujours rêver, mais son coût et sa gestion refroidissent une partie des Français. Entre la pression fiscale qui s’intensifie, l’entretien du logement et l’encadrement des locations touristiques, la résidence secondaire apparaît moins attractive qu’autrefois. Certains propriétaires choisissent de vendre, tandis que d’autres étudient un investissement à l’étranger.

Les ventes de résidences secondaires ont fortement reculé

Le phénomène est désormais mesurable. Selon le bilan du réseau Century 21, relayé en juin 2025 par Le Monde, les ventes de résidences secondaires ont diminué de plus de 20 % au premier semestre 2025 par rapport à la même période de 2024.

Cette baisse ne signifie pas pour autant que les Français abandonnent massivement leurs maisons de vacances. Au 1er janvier 2025, l’Insee recensait encore 3,8 millions de résidences secondaires et de logements occasionnels, soit 9,8 % du parc immobilier français. Leur nombre continuait même de progresser sur longue période.

Le décrochage des transactions traduit plutôt un changement d’arbitrage. Les acheteurs potentiels intègrent désormais le coût de la taxe d’habitation, de la taxe foncière, de l’assurance, de l’énergie et des travaux d’entretien. Pour une villa avec jardin ou piscine, ces dépenses peuvent rapidement absorber une partie importante des recettes locatives.

Une taxe d’habitation majorée jusqu’à 60 %

La taxe d’habitation a disparu pour les résidences principales, mais elle reste due sur les résidences secondaires. Son calcul repose sur la valeur locative cadastrale, revalorisée régulièrement, à laquelle s’appliquent les taux votés par les collectivités.

Dans les communes situées en zone tendue, les élus peuvent ajouter une majoration comprise entre 5 et 60 %. Cette surtaxe concerne notamment de nombreuses villes touristiques du littoral, où les résidences secondaires contribuent à réduire l’offre accessible aux habitants permanents.

À cette facture s’ajoute la taxe foncière, dont le montant dépend également des décisions locales. Lors de la revente, la plus-value demeure imposable, sauf exonérations progressives liées à la durée de détention : 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Toutes les locations touristiques doivent être enregistrées

Le durcissement le plus récent ne vient pas des lois Alur ou Élan, mais de la loi dite Le Meur, promulguée le 19 novembre 2024. Depuis le 20 mai 2026, tous les meublés de tourisme doivent être enregistrés par l’intermédiaire d’un téléservice national.

Les communes disposent également de pouvoirs renforcés. Elles peuvent notamment limiter la durée de location d’une résidence principale, instaurer des quotas ou imposer une autorisation de changement d’usage dans les secteurs les plus tendus.

La fiscalité des recettes a parallèlement été resserrée pour les logements non classés. En 2026, le plafond du régime micro-BIC reste fixé à 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classés, contre 83 600 euros pour les hébergements classés. Une différence qui pousse certains propriétaires à demander un classement officiel ou à renoncer à la location saisonnière.

Un vacancier qui reste n’est pas expulsé en 72 heures

Le risque de voir un locataire saisonnier refuser de restituer le logement existe, mais il ne faut pas l’assimiler automatiquement à un squat classique. La personne est initialement entrée dans les lieux avec l’autorisation du propriétaire et grâce à un contrat.

La loi du 27 juillet 2023, souvent appelée loi Kasbarian-Bergé, a renforcé les sanctions contre l’occupation illicite et accéléré certaines procédures. Elle n’instaure cependant aucune expulsion automatique en 72 heures pour tous les occupants qui se maintiennent dans un logement.

Selon la situation et la nature du contrat, le propriétaire peut devoir saisir le juge puis faire intervenir un commissaire de justice. Les dispositifs administratifs accélérés concernent surtout les personnes entrées dans un domicile à l’aide de manœuvres, de menaces ou d’une effraction. D’où l’importance de rédiger un contrat saisonnier précis, d’exiger un dépôt de garantie et de vérifier que son assurance couvre les dégradations et les litiges.

Portugal, Espagne ou Italie : pas toujours moins d’impôts

Face aux contraintes françaises, l’Europe du Sud attire certains acquéreurs. Le Portugal, l’Espagne et l’Italie offrent un climat agréable et des prix parfois inférieurs à ceux de la Côte d’Azur. Mais acheter hors de France ne garantit pas une fiscalité plus avantageuse.

L’Espagne figure notamment parmi les pays européens où les taxes liées à l’acquisition peuvent être élevées. Selon la région et la valeur du bien, les droits de mutation peuvent dépasser 10 % du prix d’achat. Le propriétaire non-résident doit également composer avec les impôts locaux et la fiscalité applicable aux revenus locatifs.

L’Italie applique notamment l’IMU sur les résidences autres que l’habitation principale. Au Portugal, la suppression ou la modification de plusieurs avantages destinés aux nouveaux résidents a également réduit l’intérêt de certains montages autrefois populaires.

Les vérifications indispensables avant d’acheter à l’étranger

Avant de signer, il convient de calculer le coût global du projet, et pas seulement le prix affiché par l’agence. Plusieurs éléments doivent être vérifiés :

• les droits et taxes dus lors de l’acquisition ;
• l’imposition annuelle du logement ;
• les règles encadrant la location touristique ;
• la fiscalité des loyers et de la plus-value ;
• les règles locales de succession ;
• les charges de copropriété et d’entretien ;
• la convention fiscale conclue avec la France.

Une convention bilatérale limite généralement la double imposition, mais elle ne fait pas disparaître tous les prélèvements. Un résident fiscal français doit continuer à déclarer certains revenus et biens immobiliers détenus à l’étranger. Ceux-ci peuvent notamment entrer dans le calcul de l’IFI.

L’achat international peut donc représenter une solution patrimoniale pertinente, à condition de s’entourer d’un notaire ou d’un avocat connaissant les deux législations. Quitter le marché français pour échapper aux contraintes sans étudier celles du pays d’accueil risque seulement de déplacer le problème.

Sources : Insee – Parc de logements 2025, Service Public – nouvelles règles des locations touristiques, Bercy – taxe d’habitation sur les résidences secondaires et Anil – loi contre l’occupation illicite.