Immobilier : que peut-on acheter avec un smic en 2020 ?

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INTERVIEW. Les salariés gagnant le salaire minimum pensent souvent ne pas pouvoir accéder à la propriété. Pourtant, comme le démontre une récente étude du réseau de courtiers en crédits immobiliers Vousfinancer, cela reste possible. Si une baisse de pouvoir d'achat est constatée dans plusieurs villes, certaines permettent de financer l'achat d'un appartement de plus de 40 mètres. Faisons le point avec Sandrine Allonier, l'autrice de l'étude.

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Plus 15 euros net par mois. Au 1er janvier 2020, le Smic a été revalorisé automatiquement de 1,2%. Il passe ainsi de 10,03 à 10,15 € brut de l’heure, soit 1 539,42 euros brut par mois pour un contrat de 35 heures par semaine. Suffisant pour acquérir un logement ? Nombreux sont ceux à répondre par la négative. En effet, difficile d’envisager l’achat d’un bien offrant un espace acceptable avec un tel revenu.

Pourtant, selon l’étude annuelle effectuer par Vousfinancer, "si depuis 2010, la hausse du salaire minimum n’est que de 1,3 € brut de l’heure (soit 15% de croissance correspondant à 163 € nets par mois), la capacité d’emprunt de ceux qui sont rémunérés au Smic a elle augmenté de plus de 50%, grâce à la baisse des taux de crédit". L’explosion des prix de l’immobilier a donc pu être compensée par la chute des taux.

"Il est tout à fait possible d’emprunter en gagnant le Smic à condition de ne pas avoir un taux d’endettement trop élevé, d’autres crédits en cours ou des découverts bancaires... Au-delà des revenus, les banques vont étudier le saut de charge, c’est-à-dire le surplus que l’emprunteur devra verser par rapport à son loyer pour rembourser son prêt, et le reste-à-vivre, qui correspond à ce qu’il lui reste une fois toutes les charges courantes déduites du salaire, et c’est là que souvent les dossiers ne passent pas…" complète Sandrine Allonier.

Qu’acheter avec un smic : 100 000 euros de capacité d’emprunt

Sur la même période, les taux ont pu être divisés par deux en moyenne : de 3,95%, ils atteignent désormais 1,6% sur 25 ans. Il y a 10 ans, un salarié au Smic pouvait emprunter 66 300 € (soit 342 € de mensualités). Aujourd’hui, sa capacité d’emprunt atteint 100 000 euros (soit 400 € de mensualités).

Bien que le Smic soit le même dans toute la France, la forte diversité du marché immobilier et les écarts de prix génèrent de fortes inégalités de pouvoir d’achat immobilier en fonction des villes. " En termes de pouvoir d’achat immobilier, alors que le Smic n’a augmenté que de 15% depuis 2010, la surface qu’il est possible d’acheter avec le salaire minimum et un crédit sur 25 ans a augmenté de 55% à Grenoble, 44% à Montpellier, 42% à Rouen, 17% à Lille mais a baissé de 6% à Paris… grâce à la baisse des taux, divisés par plus que deux en 10 ans, qui a notamment permis d’accroitre la capacité d’achat de 50%…"examine Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer.

Et d'ajouter : "Toutefois, dans des villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux, la hausse des prix est telle que ce pouvoir d’achat, déjà faible, a reculé, excluant de fait ces acheteurs modestes du marché immobilier, et davantage encore depuis la suppression des APL accession…"

Par ailleurs, les récentes recommandations du HCSH risquent de compliquer la validation des dossiers des emprunteurs au Smic.

Qu’acheter avec un smic : la limitation du taux d’endettement à 33% limite l’accès au crédit

Ces dernières années, les banques acceptaient sans grandes difficultés les dossiers d’emprunteurs gagnant le Smic. Or, au vu des fortes demandes, des recommandations mi-décembre du HCSF de limiter le taux d’endettement à 33% et la durée des crédits accordés à 25 ans, ainsi que des récentes déclarations du gouverneur de la Banque de France demandant la stricte application de celles-ci, les accords de crédits des emprunteurs modestes devraient faiblir.

"Les emprunteurs gagnant le Smic ont la nécessité d’emprunter sur des durées supérieures à 25 ans afin de maximiser leur capacité d’emprunt pour acheter une surface suffisante dans laquelle vivre. Et si certaines banques acceptaient encore l’année dernière de dépasser les 33% d’endettement tout en veillant au saut de charge (surplus qu’il faut verser par rapport à son loyer pour rembourser son prêt), et au reste à vivre (ce qu’il reste une fois toutes les charges courantes déduites du salaire), elles ne sont déjà plus enclines à le faire pour ces profils considérés comme risqués" déplore Sandrine Allonier.

Selon elle, 50% d’entre eux pourraient ainsi être impactés, confie-t-elle à Planet.

Qu’acheter avec un smic : un apport personnel nécessaire ?

"Aujourd’hui, le nombre de banques acceptant de financer des emprunteurs au Smic a diminué, car certaines ne veulent plus financer des prêts inférieurs à 150 000 € ou 200 000 €. Ce qui correspond à des revenus d’au moins 30 000 € annuels, nous confie-t-elle.

"Celles qui acceptent privilégient les couples car cela double les revenus et demandent un minimum d’apport personnel et idéalement une épargne résiduelle après opération. Cela afin de sécuriser le paiement des charges supplémentaires comme la taxe foncière, les charges de copropriété, etc…", précise la porte-parole de Vousfinancer.

Elle nous indique également que les établissements bancaires veulent s’assurer que les emprunteurs puissent faire face à un imprévu, tel que la perte d’un travail, les réparation ou l’achat d’une voiture, le financement de travaux, etc.

"Les banques sont de plus en plus prudentes. Elles demandent ainsi généralement une épargne de précaution permettant de couvrir 3 à 12 mensualités de crédit, soit 1 à 4 mois de salaire selon les établissements", nous indique-t-elle.

Et de poursuivre : "Le climat est certes tendu en ce début d’année, mais cela peut tout de même évoluer dans le temps."

Quelle surface peut-on alors acheter aujourd’hui avec un Smic, dans 13 grandes villes de France ? Sandrine Allonier, la porte-parole du réseau de courtiers s’est penchée sur la question.

Critères retenus par l’autrice du rapport ? "Mensualité égale à 33% du smic, en remboursant un crédit sur 25 ans à 1,60% avec 10% d’apport pour financer les divers frais."