Viager : les 7 informations à demander au vendeur avant d'acheter

Loin des idées reçues, le marché du viager est désormais une solution moderne et attractive, en pleine croissance. Il représente aujourd'hui environ 10.000 ventes par an et c'est presque 1 milliard d'euros qui est réinjecté en pouvoir d'achat pour les seniors chaque année. Le point par Vincent Gibelin, fondateur d'Univers Viager.

Grâce au viager occupé, les vendeurs peuvent rester vivre chez eux, bénéficier de revenus complémentaires et profiter pleinement de leur retraite.

Ce type de vente, plus complexe qu’une transaction classique aussi bien au niveau juridique que financier, nécessite d’être bien accompagné pour en maîtriser toutes les subtilités.

Pour l’acquéreur, au-delà de la relation humaine qui va se créer avec son vendeur sur une certaine durée, il est nécessaire d’être vigilant sur un certain nombre de points avant de s’engager :

Viager : les 7 informations indispensables

Motivations du vendeur : il est toujours important de comprendre le projet du vendeur. Tout comme il est essentiel que l’acquéreur exprime lui aussi pourquoi il a choisi d’investir dans ce bien en particulier. Le viager est avant tout une aventure humaine et bien se comprendre facilite les relations.
Capacité du vendeur : en effet, pour vendre il faut à la fois disposer de la pleine propriété de son bien immobilier et de toutes ses facultés mentales.
Etat de santé du vendeur : l’article 1975 du code civil précise que le contrat ne produit aucun effet si « … la rente a été créée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat ». Juridiquement et déontologiquement, si le vendeur est gravement malade, on attend que sa santé s’améliore pour envisager un tel projet.
Expertise de la valeur vénale : Les calculs viager étant basés sur valeur du bien, il est essentiel d’avoir une bonne estimation de ce dernier. Ne pas hésiter à demander le dossier complet.
Modalités de paiement : Le paiement du prix se fait généralement sous la forme d’un capital payé le jour de la signature qu’on appelle le bouquet et d’une rente mensuelle. Il s’agit d’un équilibre choisi par le vendeur en fonction de ses objectifs. Souvent cet équilibre est modulable. La rente étant indexée chaque année, il faut demander quel indice a été choisi pour l’indexation annuelle de cette rente viagère.
Charges et entretien : demander si la répartition des charges est la même que celle du décret du 26 août 1987 entre le bailleur et le locataire ou si un autre choix de répartition a été décidé ? Se renseigner sur les gros travaux réalisés ou à venir, sur le montant de la taxe foncière, sur les travaux réalisés dans la propriété de moins de 10 ans, les autorisations d’urbanisme etc…
Droits et obligations du vendeur : vérifier qu’il soit prévu dans l’acte que le vendeur doit continuer d’entretenir le bien (intérieur/extérieur).

Viager : que se passe-t-il en cas d'abandon du bien ?

S’informer de ce qui est prévu dans le cas où le vendeur abandonne la jouissance du bien ? Généralement l’acquéreur peut en disposer pour l’habiter ou pour le louer en contrepartie d’une augmentation du montant de la rente.

Il existe encore de nombreux points à définir avant de vous lancer. Par exemple, la revente du viager est-elle possible ? sous quelles conditions ? sur quelle base sont calculés les frais d’acquisition en fonction du type de viager (libre ou occupé) ?

Comme nous venons de le constater, le viager est une vente complexe, engageante sur la durée qui nécessite d’anticiper un maximum de points pour une transaction sécurisée. Il est nécessaire d’être bien accompagné par un viagèriste dont c’est le métier qui saura vous informer et vous conseiller par rapport à votre projet d’avenir.