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IstockObtention du crédit, chasse à la perle rare, aides possibles, charges à venir… Un premier achat immobilier peut sembler semé d’embûches pour des acheteurs novices et non initiés. Pourtant, en listant bien toutes les étapes d’un achat réussi, vous vous éviterez bien des surprises.
Le premier réflexe est avant tout de ne pas hésiter à multiplier les visites lorsque l’on a bien défini ce que l’on veut. Il faut ensuite se méfier des discours des agents immobiliers : "D’autres personnes sont intéressées, à ce prix-là, il se vendra rapidement, j’ai d’autres visites intéressantes, etc.". C’est uniquement votre désir et votre coup de cœur qui comptent pour l’achat d’un bien pour y habiter. Si vous destinez votre bien à la location, il faut bien avoir en tête la surface et le prix du mètre carré ainsi que l’emplacement. Le quartier doit être bien desservi en commerces et transports.
Une fois toutes ces exigences intégrées, il est utile de prendre une feuille et de noter ses besoins que l’on a bien défini auparavant, faire le point sur son budget avec le crédit que l’on peut obtenir auprès des banques, ne pas oublier les coûts annexes lors d’un premier achat immobilier (charges, travaux, etc.), bien faire le tour des aides auxquelles vous auriez droit et enfin bien négocier le prix du bien pour arriver en force dans la négociation. On détaille pour vous ces 5 étapes ci-dessous.
Pour un achat de résidence principale, il s’agit en premier lieu de bien définir vos besoins.Voulez-vous y habiter et constituer un patrimoine ? Voulez-vous le revendre rapidement dans le futur ? S’agit-il d’un investissement pour loger un locataire ?
Cette étape est cruciale car on sera plus exigeant sur certains critères lorsque l’on va habiter le bien pendant plusieurs années (vue, terrasse, bruit…). Bien savoir ce que l’on veut, c’est s’éviter plusieurs visites infructueuses sur le terrain qui peuvent vite s’avérer frustrantes. Et il faut savoir que les agents immobiliers apprécient les clients qui savent quel type de bien ils recherchent, ils pourront même vous proposer des produits avant d’en faire la publicité sur le marché !
N’oubliez pas également de bien faire le point sur le budget.
Les taux des banques centrales et des crédits ont augmenté ces derniers mois, rendant compliqué d'obtenir un crédit immobilier avantageux. Le taux d’usure s’est rétréci, excluant de nombreux primo-accédant du marché. Les capacités d’emprunt se réduisent, il est important de faire le point avec son banquier. Généralement ils acceptent un taux maximal d’endettement de 30 à 35 % selon les enseignes, sur l’ensemble de vos revenus globaux. N’hésitez donc pas à faire jouer la concurrence.
Avoir de l’apport est primordial pour un premier achat et n’oubliez pas que plus le crédit est long, plus il est coûteux. À vous de voir si vous voulez vous endetter pour 20, 25 ou 28 ans.
Attention, vous devez aussi être vigilants et contrôler les coûts annexes.
Le premier poste de dépenses à bien identifier pour l’avenir est les charges mensuelles. Entretien de l’ascenseur, nettoyage de la cage d’escalier, assurance, électricité... Intégrez bien cette somme à votre crédit car elle est incompressible du coût d’un bien immobilier.
Le vendeur doit vous donner une estimation des charges annuelles auxquelles il faudra ajouter les éventuels travaux à venir. Le montant des charges est donc un minimum, il peut y avoir dans l’année la gouttière à refaire, remplacer les tuiles du toit, mettre un coup de peinture dans les parties communes, etc.
De plus, en devenant propriétaire, vous devrez désormais payer chaque année une taxe foncière. Son coût est variable selon la surface du bien et la commune dans laquelle vous résidez. Pensez à vous renseigner à l’avance sur son montant.
Ne négligez pas en outre les aides auxquelles vous pourriez avoir droit lors de votre premier achat.
Lors de son premier achat de résidence principale, les aides auxquelles vous pourrez avoir droit sont nombreuses : le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt action logement (PAL), le prêt d’accession sociale (PAS) et les aides locales, de la commune, du département ou de la région.
Enfin, les aides de l’employeur ou de la mutuelle. Toutes varient en fonction des revenus et de votre coût d’achat, il peut être utile de se renseigner auprès de votre ADIL locale (Agence Départementale d'Information sur le Logement).
Tout cela ne doit pas vous empêcher de bien négocier votre bien.
Un prix affiché est rarement un prix de vente. À moins de remplir les critères d’un bien exceptionnel (terrasse, vue, soleil, calme); toutes les annonces immobilières se négocient à la baisse. En moyenne, le prix d’achat peut être diminué de 4 à 8 % voire beaucoup plus s’il y a des travaux à effectuer ! Un bien en vente depuis plus de six mois est aussi sujet à une baisse, de même qu’un vendeur pressé ou un défaut qui est décelé dans un diagnostic technique.
Vous pouvez faire une première offre assez basse, celle-ci fera l’objet d’une contre-offre de la part du vendeur pour arriver à un prix équitable pour les deux parties. Commence alors l’aventure du jeune propriétaire.
Sources :
https://www.monemprunt.com/guide-immo/achat/premier-achat/10-astuces-pour-bien-investir-dans-son-premier-achat-immobilier/
https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/acheter/5-conseils-reussir-projet-d-achat-immobilier-article-45670.html
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