Comment renégocier votre prêt immobilier ?

© IstockQuand on sait que les taux à 15 ans pratiqués à la fin des années 2000 étaient supérieurs à 4% et qu’ils se situent aujourd’hui autour de 3,20% - voire moins de 3% dans les meilleures conditions - on comprend pourquoi tant d’emprunteurs cherchent à renégocier leurs prêts. Si votre emprunt a été souscrit à plus de 4%, vous avez intérêt à tenter de réduire la facture auprès de votre banque ou à faire jouer la concurrence.

De façon générale, on estime qu’à partir de 1% gagné que l’opération est rentable, a fortiori en début de crédit, période durant laquelle le remboursements des intérêts joue à plein. Ils peuvent constituer plus de 50% d’une mensualité de remboursement. Concrètement pour un crédit de 150 000 euros sur 15 ans souscrit à un taux de 4% vous paierez 49 000 euros d’intérêt. Avec un taux à 3%, ce montant retombe à 36 000 euros.

Raccourcir la durée du prêt ou diminuer les mensualités ?
Pour les crédits dont le remboursement est entamé depuis 5 ans et plus, c’est à partir de 1/1,25% de ristourne que l’opération sera vraiment rentable car une partie des intérêts est déjà remboursée et il faudra éponger les frais accompagnant une opération de refinancement.

Si vous trouvez une offre plus alléchante, deux solutions s’offrent à vous : raccourcir la durée du prêt en maintenant une charge de remboursement identique. Ou diminuer le montant des mensualités en conservant la durée initiale. A condition d’en avoir les moyens, la première solution est préférable puisque plus la durée d’emprunt est courte et moins le montant des intérêts à acquitter sera élevé.

Soi-même ou par un courtier ?
Pour dénicher le meilleur taux vous pouvez vous charger de faire le tour des grandes banques. Astuce : mieux vaut commencer par négocier avec d’autres enseignes avant d’aller voir votre banque. Elle s’alignera si elle considère que vous êtes un client avec du potentiel.

Si vous n’avez pas le temps de faire la tournée des popotes, faîtes appel à un courtier en crédit immobilier ayant pignon sur rue. Il vous prendra, en moyenne, 500 euros pour traiter votre dossier.

Pour disposer d’une base de référence homogène, il faut toujours comparer à partir du Taux Effectif Global (TEG). Il intègre toute la ribambelle des coûts qui vous seront imputés, du taux de crédit aux assurances obligatoires sans oublier les frais de dossiers (négociables). Négociez chacun de ces postes pied à pied car chaque point de base gagné fera varier le coût total du crédit de plusieurs milliers d'euros.

Aucune obligation de prendre l'assurance dans la banque qui prête
De même, n’oubliez pas que, depuis la loi Lagarde de 2011, vous n’êtes plus obligés de souscrire votre assurance (décès, invalidité, incapacité de travail) auprès de l’établissement prêteur. Qui s’en plaindrait ? Certaines banques vendent en effet leurs polices au prix fort. En se démenant un peu, il est possible de sabrer le montant de la prime de 50% pour des garanties équivalentes.

Enfin, dès le départ, pensez à estimer la pénalité qui vous sera imposé si vous soldez votre prêt avant terme. Généralement ces frais de remboursement anticipé tournent autour de 2,5% avec un maximum légal de 3%. Les offres les plus compétitives ne prévoient aucune pénalité. Et ne perdez pas de vue que boucler une opération de refinancement prend du temps, de l’ordre d’un trimestre.