Immobilier : le coup de rabot sur le statut LMNP va alourdir la fiscalité dès 2027

Présenté sous le numéro 3210, ce texte budgétaire entend resserrer drastiquement les règles fiscales de la location meublée. Pour de nombreux ménages et retraités qui comptaient sur ces compléments de revenus défiscalisés, le changement de cap s'annonce sévère. Les débats parlementaires s'ouvrent dans un climat d'incertitude pour les investisseurs.

L'article 7 du budget 2027 s'attaque au statut LMNP

Déposé le 1er octobre 2026 à l'Assemblée nationale, le projet de loi de finances pour 2027 intègre un article 7 qui modifie en profondeur l'article 39 C du Code général des impôts. Le gouvernement instaure de nouveaux verrous stricts pour limiter les déductions comptables. L'amortissement annuel des murs sera désormais plafonné à 2,5 % de la base amortissable, avec une limite fixée à 7 000 euros par an et par foyer fiscal pour la location meublée classique. Pour les meublés de tourisme, la règle se durcit encore avec un plafond de 1,5 % et 5 000 euros par an.

Le texte supprime également la mise en réserve illimitée des amortissements non déduits pour les exercices ouverts à partir de 2027. Le stock accumulé avant cette date devra disparaître avant le 31 décembre 2036, avec une imputation bridée à 50 % du résultat. En ciblant le régime réel utilisé par une part massive des 1,37 million de bailleurs sous ce statut en France, l'État entend récupérer 200 millions d'euros par an. Selon une analyse publiée par LégiFiscal, « l'article 7 du projet de loi de finances (PLF) pour 2027 limite fortement l'amortissement déductible en location meublée non professionnelle (LMNP) ».

Le seuil des 280 000 euros rebat les cartes pour les propriétaires

Le nouveau dispositif repose sur un double mécanisme qui prend les investisseurs en étau entre un taux proportionnel et un plafond en valeur absolue. En dessous de 280 000 euros de valeur de bâti amortissable, le taux de 2,5 % s'applique normalement, permettant par exemple de déduire 3 750 euros pour un studio évalué à 150 000 euros. En revanche, dès que la valeur atteint 280 000 euros (280 000 x 2,5 % = 7 000), le plafond forfaitaire de 7 000 euros bloque tout amortissement supplémentaire.

Cette limitation frappe d'autant plus fort qu'elle s'applique par foyer fiscal et non par bien détenu. Un propriétaire possédant deux petits appartements ou un logement familial verra l'ensemble de ses déductions mutualisées sous ce plafond unique de 7 000 euros. La formule met fin à l'effacement total des loyers par composants qui permettait d'annuler l'impôt sur les revenus locatifs pendant deux décennies, générant désormais une assiette taxable résiduelle bien plus tôt dans l'exploitation.

Des hausses d'impôt directes pour les bailleurs et retraités

Pour un ménage situé dans la tranche marginale d'imposition à 30 %, à laquelle s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % (soit un taux de 47,2 %), l'effet sur le budget familial sera immédiat. Un investisseur détenant un appartement de 200 000 euros générant 9 000 euros de loyer net verra son amortissement limité à 5 000 euros : les 4 000 euros de bénéfice taxable résiduel engendreront 1 888 euros de prélèvements supplémentaires par an. Pour un bien de 350 000 euros rapportant 15 000 euros nets, le plafond de 7 000 euros laissera 8 000 euros taxables, déclenchant 3 776 euros d'impôts annuels jusque-là neutralisés.

Cette ponction réduit mécaniquement les pensions des seniors bailleurs en quête de compléments de revenus nets. D'ici le vote définitif du texte fin décembre, les contribuables devront surveiller les débats parlementaires et l'éventuel maintien d'exceptions pour les résidences étudiantes ou seniors. Selon les configurations patrimoniales, comparer l'amortissement plafonné avec l'abattement forfaitaire de 50 % du régime micro-BIC deviendra indispensable pour limiter la hausse fiscale.