Loi Pinel 2020 : calcul, plafond, conditions, simulation, explication de ce dispositif

Qu'est-ce que le dispositif d'investissement locatif Pinel dit « Loi Pinel » ? 

Le dispositif d’aide à l’investissement locatif dit « Loi Pinel » permet à un particulier qui investit dans un logement neuf dans le but de le louer de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Le principe est d’inciter les Français à investir dans l’immobilier locatif pour faire baisser le prix des loyers des zones de logement très sollicitées.

Évolution de la loi Pinel en 2020

Le dispositif Loi Pinel est toujours en vigueur en 2020. Le gouvernement mène une expérimentation pour régionaliser les investissements Loi Pinel en Bretagne. La loi de finances pour 2020 recentre la Loi Pinel sur les logements situés en immeubles, excluant les maisons individuelles de la Loi Pinel au 1er janvier 2021. Comme chaque année, les différents plafonds ont été revus et publiés au Bulletin officiel des Finances publiques, le 7 février 2020. Le zonage n’a pas été modifié.

A noter : depuis l'entrée en vigueur du gouvernement Castex en juillet 2020, c'est Emmanuelle Wargon, ancienne secrétaire d’État auprès du ministre d’État, ministre de la Transition écologique et solidaire, qui occupe le poste de ministre chargée du Logement.

Qui peut bénéficier d'une défiscalisation Loi Pinel ? 

Selon la Direction générale des finances publiques, peuvent bénéficier d’une Loi Pinel en 2020 :

• les contribuables français
• les sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés comme les SCPI.

Réduction d'impôt : calcul et montant de la défiscalisation Loi Pinel

Les plafonds à respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt Loi Pinel

Selon le site Service-Public.fr, la réduction d’impôt Loi Pinel est calculée dans la limite du respect de ces deux plafonds:

• 300 000 € d’investissement par personne et par an
• 5 500 € par mètre carré.

Il faut aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux (10 000 €).

Les taux de la réduction d’impôt Loi Pinel

Le taux de réduction d’impôt Loi Pinel varie selon la durée de l’engagement de location du logement.

• Location de 6 ans :

• Location de 9 ans :

Loi Pinel : calcul du montant de la réduction d'impôt

Base de calcul Pinel

La réduction d’impôt Loi Pinel est calculée à partir du prix de revient du logement,  c’est-à-dire le prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions, taxes, droits d’enregistrement, explique l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil). Pour connaître le montant total de sa réduction d’impôt Loi Pinel, il faut multiplier ce prix de revient par le taux correspondant à la durée de location.

Exemples de calcul Pinel

Pour un logement de 100 m2 dont le prix de revient est de 200 000 €, la réduction d’impôt Loi Pinel sera de :

• 24 000 € si le bien est loué 6 ans [(200000 x 12)/100]
• 36 000 €, pour 9 ans
• 42 000 €, pour 12 ans.

Dans cet exemple, les deux plafonds Loi Pinel sont respectés : l’investissement est inférieur à 300 000 € et le prix du mètre carré (2 000 €/m2) est inférieur à 5 500 €. 

Si le logement coûte 200 000 €, pour une surface de 30 m2, alors le plafond Loi Pinel de 5 500 €/m2 est dépassé (6 667 €). Dans ce cas, le fisc retiendra le montant du plafond pour calculer la réduction fiscale. Ainsi, le prix du logement pris en compte sera de 165 000 €. La réduction d’impôt Loi Pinel sera ainsi de 19 800 € (sur 6 ans), 29 700 € sur 9 ans et de 34 650 € sur 12 ans.

Loi Pinel : simulation de défiscalisation immobilière

Pourquoi réaliser une simulation Loi Pinel ?

Une simulation Loi Pinel permet de savoir si le logement se situe dans une zone géographique éligible à une location Loi Pinel mais aussi de connaître le montant de la défiscalisation Loi Pinel.

Simulateur loi Pinel : comprendre les informations obtenues

Un simulateur Loi Pinel est disponible sur la page consacrée à la Loi Pinel sur le site du ministère de la Cohésion des Territoires, en cliquant ici. Ce simulateur indique les p lafonds de loyer Loi Pinel, les plafonds de ressources des locataires, le montant de la réduction d’impôt Loi Pinel.

Les conditions pour acheter un logement en Loi Pinel

Types de logements éligibles au dispositif Loi Pinel

Les appartements neufs ou à rénover

Pour être éligible à la Loi Pinel, un logement doit être :

• Neuf
• En état futur d’achèvement
• Ancien, dont les travaux de réhabilitation ou de rénovation en feront un logement neuf

Un local transformé en logement neuf peut aussi être éligible, selon Service-public.fr.

Le cas des maisons individuelles

Les maisons individuelles sont éligibles au dispositif Loi Pinel 2020, pour un achat avant le 1er janvier 2021.

Pour l’immobilier ancien : le dispositif Denormandie

Pour les logements anciens, il existe le dispositif Loi Denormandie, qui vise à favoriser la rénovation des logements dans les villes labellisées « cœur de ville ». Il permet de bénéficier des mêmes réductions fiscales que la Loi Pinel.

A lire : Dispositif Denormandie : les 10 villes où il faut absolument investir

Zone Pinel 2020 : les villes éligibles au dispositif Loi Pinel

Pour bénéficier de la Loi Pinel, le logement doit obligatoirement se situer dans des zones Loi Pinel bien définies : les zones A, A (bis) et B1. Par ailleurs, les logements situés dans des communes ayant ou ayant eu un contrat de redynamisation de site de défense sont éligibles à la Loi Pinel.

Le cas particulier de la Loi Pinel en Bretagne

Avec le loi de finances pour 2020, l’Etat a décidé d’une expérimentation du dispositif Loi Pinel en Bretagne, visant à régionaliser l’aide. Ainsi des communes des zones B2 et C sont devenues éligibles au Pinel Breton 2020. L’expérimentation du programme Pinel en Bretagne a lieu du 31 mars 2020 au 31 décembre 2021. Un arrêté du préfet de région a fixé les plafonds des loyers applicables dans les communes bretonnes éligibles.

Zonage du Pinel breton : liste des communes éligibles en 2020

En tout, 58 communes sont éligibles au Pinel breton 2020. La liste est disponible dans l’arrêté pris par le préfet de Bretagne en mars 2020.

Loi Pinel : quand le logement doit-il être acheté pour en bénéficier ?

Seuls les logements Loi Pinel achetés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021 sont éligibles au dispositif.

Niveaux de performance énergétique et normes à respecter

Les logements Loi Pinel doivent respecter la norme de réglementation thermique RT 2012 pour être éligibles à la défiscalisation Loi Pinel. Pour les logements réhabilités, ils doivent obtenir le label HPE rénovation 2009 ou le label BBC rénovation 2009, indique Service-public.fr.

Quels sont les avantages du dispositif Loi Pinel ?

Loi Pinel : se construire un patrimoine

L’investissement Loi Pinel va permettre de se construire un patrimoine et de préparer sa future retraite grâce aux loyers. Selon Ludovic Loisel, directeur commercial régional Île-de-France chez le promoteur immobilier Realites, « le but du jeu est de ne pas mettre un apport dans l’investissement et de se servir du remboursement et du crédit d’impôt pour bâtir le patrimoine ».

La Loi Pinel, un dispositif social et écologique

Un appartement Loi Pinel permet d’avoir une plus value écologique et sociale puisque la location Loi Pinel devra répondre à des critères énergétiques pour être éligible à la Loi Pinel. Par ailleurs, « les loyers seront plafonnés et ouvrent la location à un échantillonnage plus large », selon Ludovic Loisel.

Dispositif Pinel : quels sont les points à surveiller et les pièges à éviter ?

Les villes où investir en 2020 avec le dispositif Pinel

Pour un investissement Loi Pinel, il faut choisir un bien dans un quartier attractif pour faciliter la location et éviter la vacance locative. Pour respecter les conditions de la Loi Pinel, « il faudra plutôt cibler des villes en Île-de-France hors Paris, en deuxième ou troisième couronne. Certaines villes de province seront aussi intéressantes : Angers, Rennes, Nantes, la banlieue de Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Toulouse », selon Ludovic Loisel.

Quelles sont les villes « à risques » pour l’investissement Pinel ?

Paris n’est pas une ville intéressante pour un investissement Pinel, selon Ludovic Loisel, tout simplement parce que le prix des biens dépassent bien souvent les plafonds (300 000 € et 5 500 €/m2).

Loi Pinel : que faire si l’on ne paie pas ou peu d’impôts sur le revenu ?

D’après Ludovic Loisel, un investissement Loi Pinel est intéressant si l’on paie au moins 2 500 € d’impôt sur le revenu par an. « Il faut faire en sorte que l’imposition soit supérieure ou égale à l’économie d’impôt générée », explique-t-il. Le but d’une Loi Pinel, pour un investisseur, est que l’économie d’impôt rembourse le crédit de l’investissement, le loyer généré étant un « plus ». « La rentabilité de l’investissement en Pinel vient de cet effort d’épargne qui doit être le minimum possible », souligne Ludovic Loisel.

Les conditions à respecter pour louer son logement Loi Pinel

Les plafonds de loyers Pinel en 2020

Les propriétaires de logements éligibles à la défiscalisation Loi Pinel doivent respecter des plafonds de loyer Pinel pour obtenir la réduction d’impôt, peut-on lire sur le site de l’Anil.

Ces plafonds sont applicables pour les baux conclus en 2020. Un coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement, précise l’Anil.

Les plafonds de revenus des locataires 2020 

Pour louer un bien qui bénéficie de la réduction d’impôt Loi Pinel, les revenus du locataire Loi Pinel ne doivent pas dépasser certains plafonds.

Louer le logement Loi Pinel aux ascendants et aux descendants

La Loi Pinel permet au propriétaire de louer son appartement Loi Pinel à un ascendant ou à un descendant, s’il ne fait pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer Pinel et de ressources du locataire sont respectés, indique le ministère de l’Economie.

Loi Pinel : le cas des Outre-Mer et des SCPI

La Loi Pinel dans les Outre-Mer

Les départements et les collectivités d’outre-mer, ainsi que la Nouvelle-Calédonie, font parties des territoires éligibles à la Loi Pinel. Il y a quelques spécificités.

• Les taux de la réduction d’impôt Loi Pinel en outre-mer

Il sont de 23% pour une location de 6 ans, 29% pour 9 ans et 32% pour 12 ans. Le plafond des avantages fiscaux est de 18 000 € en outre-mer.

• Les plafonds de loyer Loi Pinel pour 2020 en outre-mer

• Les plafonds de ressources des locataires Pinel pour 2020

Dispositif Loi Pinel et SCPI

Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) peuvent bénéficier du dispositif Pinel, note le ministère de la Cohésion des territoires. Une SCPI peut acquérir jusqu’à deux logements Loi Pinel par an.

Loi Pinel : foire aux questions

Jusqu’à quelle date la Loi Pinel va-t-elle s’appliquer ?

Le dispositif Loi Pinel doit prendre fin le 31 décembre 2021.

Quelle loi va succéder à la Loi Pinel ?

Pour le moment, aucune loi n’a été votée pour créer un nouveau dispositif d’investissement locatif, selon Ludovic Loisel.

Quelles démarches sont à effectuer pour bénéficier du dispositif Pinel ?

Pour bénéficier de la Loi Pinel, il faut déclarer l’investissement lors de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition et remplir le formulaire 2044EB. Une copie du bail et de l’avis d’imposition du locataire doivent être jointes.

Que se passe-t-il si le locataire quitte le logement ?

Selon le site de la FNAIM, pour conserver l’avantage fiscal Loi Pinel, la vacance locative ne doit pas excéder 12 mois. Elle ne doit pas être du fait du propriétaire.

Est-il possible d’effectuer un second investissement locatif en Loi Pinel ?

Oui. Les investissements locatifs Loi Pinel sont limités « à deux logements par an au maximum » par investisseur, indique le ministère de la Cohésion des Territoires.

Le dispositif Loi Pinel peut-il être rétroactif ?

Le dispositif Loi Pinel est entré en vigueur en janvier 2015. Il concerne les logements achetés à partir du 1er septembre 2014.

Que se passe-t-il si le locataire ne respecte plus les conditions de ressources en cours de location ?

Si le locataire est éligible au moment de louer, des changements dans la situation personnelle n’impliquent pas de remise en cause de la location.

Quels justificatifs demander aux locataires ?

La liste des justificatifs demandés aux locataires a été fixée par le décret n° 2015-1437.

Investissement Pinel : que se passe-t-il après les 6, 9 ou 12 ans de location ?

Après l’engagement de location, le propriétaire du bien sort du dispositif Loi Pinel et dispose de son bien.