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Principal frein à l'investissement immobilier, le risque de loyer impayé peut être couvert par des assurances spécifiques. Que valent-elles ? Vos questions, nos conseils.
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Les impayés, un vrai frein à l’investissement ?

D’après une enquête 2017 d’Opinion Way, le risque de loyer impayé est un frein à l’investissement immobilier pour près d’un investisseur sur 2 alors que le nombre de conflits propriétaire/locataire est en hausse régulière. Le ministère du Logement estime que 160.000 décisions d’expulsion sont prises tous les ans. Leur nombre a augmenté de 75 % depuis 1999.

En droit, un locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus dans le bail. En pratique, s’il ne remplit pas cette obligation, le bailleur peut demander à la justice de mettre fin au contrat de location. Mais en attendant que qu’elle tranche, il devra faire une croix sur le loyer durant des mois. Ce qui constitue un véritable drame pour les retraités qui tablant sur ce revenu pour arrondir leur pension.

Peut-on se reposer sur une assurance-garantie ?

Les assurances-garanties des loyers impayés (GLI) sont là pour couvrir ce risque d’impayé. Les primes sont généralement déductibles à 100% des revenus locatifs bruts, étant entendu qu’il interdit de cumuler une GLI avec une caution (sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti).

Si la location est déléguée à un agent immobilier, le contrat qu’il propose est souvent plus avantageux que celui que l’on peut souscrire à titre individuel. Il s’agit en effet d’un contrat « groupe » dont les cotisations sont généralement inférieures à celles du marché. Exprimées en pourcentage du loyer (charges comprises), ces primes représentent environ 1,5/2% pour une police groupe et jusqu’à 4% pour une individuelle.

L’obligation d’un locataire solvable

L’étendue des garanties varie selon les contrats, mais tous imposent que le propriétaire installe chez lui un locataire solvable. C’est au bailleur et non à l’assureur de vérifier (bulletins de salaire, CDI, etc.) si le locataire dispose des ressources suffisantes.

Dans l’hypothèse où le propriétaire décide de souscrire une police en cours de bail, les garanties ne joueront que si le locataire est à jour de son loyer et des charges lors de la signature du contrat.

Si toutes les GLI ne se valent pas, c’est notamment parce que certaines fixent une durée d’indemnisation maximale (par exemple 12 mois de loyers) et/ou un plafond d’indemnisation. Le bailleur à évidemment intérêt à ce que cette durée d’indemnisation soit la plus longue possible, deux ans représentant un compromis acceptable. C’est à peu près le délai nécessaire pour expulser un locataire indélicat après épuisement des recours.

Les contrats qui imposent une franchise - délai de carence entre le défaut de paiement et le début de l’indemnisation - sont à éviter.

Tous ces détails auxquels vous devriez faire attention

Attention : même s’il n’y a pas de franchise, les GLI indemnisent rarement le propriétaire en temps réel. Si le premier impayé se produit par exemple en juillet, il faudra attendre octobre, voire novembre, pour que l’assureur verse les loyers manquants. Cette prise en charge à un effet rétroactif au premier jour du sinistre. Moins le décalage (3 à 4 mois en moyenne) est important, plus le contrat est performant. La périodicité de l’indemnisation (mensuelle, trimestrielle ?) est également à vérifier.

La prise en charge des frais de justice est un autre critère à prendre en compte. Les garanties doivent couvrir tant les frais de procédure engagés pour recouvrer les loyers que ceux déboursés pour une éventuelle expulsion.

Enfin, parmi les garanties optionnelles figurant au contrat, il est souvent conseillé de souscrire celle couvrant les dégradations immobilières commises par le locataire avant son départ. Les études estiment que lorsqu’un qu’un conflit s’ouvre entre un propriétaire et son locataire, ces dégradations se produisent dans 60% des cas. Là aussi, il faudra regarder si l’assureur fixe une franchise et un plafond d’indemnisation (par exemple 10.000 euros).