Par Florence Massin, le 22/12/2015

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La location en meublé : les nouvelles règles ©Getty Images
Louer un bien en meublé peut apporter un rendement locatif intéressant, souvent plus important qu'une location vide. En revanche, de nouvelles contraintes avec la loi Alur ont vu le jour à l'automne dernier. Les dernières réglementations ont renforcé la protection des locataires, imposant plus d'obligations au bailleur. Revue de détails.  
Sommaire

1 - Un meilleur équipement

Si auparavant, le propriétaire pouvait se contenter de fournir au locataire le nombre de meubles minimum (lit, réfrigérateur, table, chaises, cuisinière) lors de la location d'un logement meublé, ce n'est plus le cas depuis le 1er septembre 2015.

Ce que vous devez trouver désormais : pour les baux conclus à compter de cette date, le bailleur doit mettre à la disposition de son locataire : une literie avec une couette ou une couverture pour chaque chambre, des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur et un congélateur, de la vaisselle avec des ustensiles de cuisine, une table et des chaises, des luminaires, des étagères de rangement, des volets ou des rideaux, du matériel d'entretien ménager (aspirateur, balai et serpillière...).

Et aussi : l'utilisation d'un contrat de bail type* doit contenir un inventaire détaillé du mobilier qui sera remis à la remise des clés à la suite d'un état des lieux.

Rappelez-vous : le logement doit être en bon état, décent et confortable, d'une surface habitable d'au minimum 9m2, et doit constituer la résidence principale du locataire.

* le contrat de bail désormais pour les logements nus ou meublés doit respecter un format type comprenant des mentions obligatoires.

2 - Un plafonnement du loyer et du dépôt de garantie

. Le dépôt de garantie : aujourd'hui, pour tout bail signé, le montant du dépôt de garantie ne peut plus dépasser 2 mois de loyers (hors charges)*. Une différence de taille puisqu'auparavant, le propriétaire pouvait fixer le montant qu'il souhaitait.

. Le bail reste "court" d'une durée d'un an (au lieu de trois pour les baux de logement vide). Cette durée peut être réduite à 9 mois pour les étudiants. Le bail se renouvelle de façon tacite avec la même durée et aux mêmes conditions. Le locataire peut donner congé n'importe quand avec un préavis d'un mois.

. Le loyer : comme pour les locations classiques, dans certaines agglomérations (les villes en tension dite locative comme Paris), les loyers sont plafonnés, y compris pour les "meublés". Les préfectures fixant chaque année un loyer de référence par quartier et type de biens meublés**. Le montant du loyer demeure cependant supérieur à celui des logements nus, de 10 à 20 % de plus.

* Ce montant est plus élevé qu'en location nue en raison des équipements. ** Tout dépend des agglomérations. Renseignez-vous.

3 - Des règles d'encadrement plus strictes

. La reprise du logement : si le propriétaire souhaite reprendre le logement, il devra motivé sa décision et prévenir le locataire 3 mois avant l'échéance du bail par lettre recommandée avec AR. Seules trois conditions sont acceptées : reprise du logement pour lui-même ou un membre de sa famille, vente du logement, ou pour un motif légitime et sérieux (pas de paiement du loyer, dégradation…).

. La facturation des travaux : si auparavant, les bailleurs en meublé étaient libres de facturer une partie ou la totalité des travaux à leurs locataires, ils ne peuvent aujourd'hui plus le faire. Seuls de menues réparations pourront être à la charge du locataire (changements de joints, d'ampoules, remplacements des interrupteurs…).

4 - En matière de fiscalité

Sur le plan fiscal, la location en meublé est considérée comme une activité commerciale qui relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers comme pour la location nue*.

Si les recettes annuelles par la location de meublés ne dépassent pas 32 900 euros, le régime de la micro-entreprise (micro-BIC) s'applique et vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire pour charges de 50 % (vous ne serez imposé que sur la moitié des loyers). Vous aurez tout simplement à déclarer le montant des loyers de l'année sur votre feuille d'impôt.

En cas de dépassement de ce seuil, le régime réel s'impose, avec la possibilité de déduire une partie des frais liés à la location (travaux, ameublement…).

Sachez-le : rien n'empêche cependant en dessous du seuil de 32 900 euros de choisir le régime réel. Si vous avez un doute, n'hésitez pas à contacter votre centre des impôts.

* Le régime fiscal diffère aussi selon qu'il s'agisse d'une location en meublé professionnelle (LMP)* ou en meublé non professionnelle (LMNP). Le loueur peut bénéficier de ce statut s'il est inscrit au registre du commerce, si le total des recettes locatives dépasse 23 000 euros TCC/an et des autres revenus d'activité du foyer fiscal. Si le loueur ne remplit pas ces conditions, il est considéré comme loueur non professionnel.