Ces produits donnent la possibilité d'acquérir partie d’un portefeuille immobilier adossé à un dispositif fiscal avantageux. Explications avec Planet.fr.  

© Envie de payer moins d’impôt et d’investir dans la pierre "défiscalisante" en évitant les soucis de gestion ? Les SCPI (Sociétés Civile de Placement Immobilier) Duflot ou Malraux sont faites pour vous. Elles ont pour objectif de collecter des fonds auprès d'investisseurs par le biais d’une société de gestion et d'acquérir des biens dans les derniers dispositifs fiscaux tolérés. Les porteurs de parts reportent ensuite cet avantage fiscal sur leur déclaration de revenu en proportion de leur investissement. 

- SCPi Duflot. Version collective du dispositif de défiscalisation immobilière de l’ex-ministre verte du Logement, ces SCPI investissent dans les logements destinés à devenir une résidence principale locative. Comme pour la réduction d'impôt Scellier, que ce dispositif remplace, le logement doit être loué à titre de résidence principale pendant au moins 9 ans et avec des contraintes de loyer puisque celui-ci doit être inférieur de 20% au prix de marché. Pour les porteurs de parts, la réduction d'impôt est calculée sur 95 % du montant des versements, retenu dans la limite de 300 000 euros. Soit une réduction maximale de 51 300 euros (5 700 euros par an). La ristourne acquise s'étale sur 9 ans, à raison d'un neuvième de son montant chaque année.

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- Que penser des SCPI Duflot ? Tout d’abord que la réduction d’impôt est prise en compte pour le calcul du plafonnement global des niches fiscales (10 000 euros au total). Ensuite qu’il ne faut pas attendre un rendement supérieur à 2/3% par an. Enfin, que les frais de gestion (+ ou - 10%) sont élevés, les perspective de plus-value s’avérant incertaines. Il faut donc être très vigilant dans le choix du produit.

- SCPI Malraux. Seul rescapé de la réformite fiscale, ce système donne aux porteurs de parts une réduction d'impôts substantielle à condition qu’ils rénovent des immeubles historiques situés dans des quartiers sélectionnés par l’Etat. Les SCPI Malraux octroient une réduction d'impôts de 30% du montant des travaux (limités à 100 000 euros par an). Contrairement aux SCPI Duflot, la réduction est imputable en totalité sur l'impôt dû au titre de l'année de la souscription.

En contre partie, l’Etat impose aux porteurs de parts de les conserver durant 9 ans. Cette date commençe à courir lors de la mise en location du dernier immeuble. Généralement, les travaux de restauration prennent du temps et il faut compter 3/5 ans entre le moment où la SCPI achète les locaux et l’installation des locataires. Ajoutées aux 9 ans de location obligatoire le délai de conservation nécessaire porte au moins à 11 ans la période d’optimisation fiscale.

- Que penser des SCPI Malraux ? La réduction d'impôt qu’elles procurent n'est pas prise en compte dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales. L’avantage fiscal n’atteint 30% qu’en secteur sauvegardé, ailleurs il n’est que de 22%.

Le principal avantage de ces SCPI est de permettre aux porteurs de parts de déduire le montant des travaux réalisés par la SCPI de leurs revenus fonciers. Ceux-ci se répercutant, in fine, sur le revenu global. Cette formule est donc réservée aux contribuables qui logent dans les cases les plus élevées du barème de l’IR.