Publié par Didier Laurens

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Pas de problèmes de travaux, un logement aux normes et dont la déco peut être aménagée, une TVA à taux réduit : l'achat dans le neuf est synonyme d'avantages en tous genres. Suivez le guide…
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Immobilier neuf : un appartement modulable, aux normes

Le neuf garantit des charges de copropriété moins élevées et dans certains cas une exonération de taxes foncières durant 2 ans.

C’est inévitable : lorsque l’on achète un logement on hésite entre neuf et ancien. L’ancien se caractérise notamment par un prix au m2 plus abordable et une répartition de l’espace moins stricte. Mais l’ancien, c’est aussi de la place perdue, d’inévitables travaux de mise aux normes et une isolation acoustique déplorable. Qui n’a pas pesté en entendant le bruit des chaussures des voisins marteler le plancher du dessus, les flonflons de la chaîne de l’ado qui habite en dessous ou encore le claquement des portes palières claquées à la volée ? Autant de nuisances absentes d’un immeuble neuf, pour 5 grandes raisons.

D’abord, la plupart des appartements neufs sont vendus en VEFA (vente en état futur d’achèvement). En moyenne, il faut compter entre un an et demi et deux ans avant de disposer du bien. Ce délai peut être mis à profit pour modifier le plan du logement ou sa décoration avant que l’immeuble ne sorte de terre. Revêtement du sol et des murs, électroménager, équipements de la salle de bains, l’acquéreur peut personnaliser son logement en fonction de ses goûts et de ses moyens. Le résultat est visualisable à la commande grâce au plan en 3 D.

En outre, contrairement à l’ancien, le neuf répond à des normes draconiennes tant en terme d’isolation acoustique que thermique. La qualité de l’air ambiant est garantie par l’emploi de matériaux "responsables" et une ventilation de qualité. Certains promoteurs intègrent d’origine des systèmes domotiques. A partir des scénarii choisis par les occupants, ils permettent par exemple de programmer l’ouverture des volets, de moduler le chauffage à distance, voire même de communiquer entre voisins grâce à un réseau social numérique intégré permettant de régler les problèmes de la vie courante (trouver une baby-sitter dans l’immeuble…).

Immobilier neuf : un coût d’achat maîtrisé

Comme dans l’ancien, le prix des appartements neufs est négociable dans une fourchette de 2 à 5%. En VEFA, les appels de fonds représentent généralement 35% du prix de vente lorsque les fondations sont terminées, 70% lorsque le bâtiment est "hors d’eau" (toiture posée), 95% à l'achèvement du bâtiment et 5% lorsque le propriétaire récupère les clés du bien.

En cas de malfaçon, l’acheteur est en droit de consigner 5% du prix de vente en attendant que les réparations soient effectuées.

Les frais de notaire sont seulement de 2% contre 7% dans l’ancien. Incluse dans les prix, la TVA peut descendre à 5,5% dans les quartiers éligibles à la politique de la ville. Et les acquéreurs peuvent bénéficier d’aides ou d’avantages fiscaux : PTZ, système Pinel, etc.

Outre coût d’acquisition, le neuf c’est aussi des charges de copropriété moins élevées puisqu’aucun travaux n’est à prévoir au moins durant 10 ans (garantie décennale). Cerise sur le gâteau, certaines communes accordent aux nouveaux occupants une exonération de la taxe foncière de 2 ans.

Immobilier neuf : une indemnisation en cas de retard, une plus-value potentielle

Si le programme immobilier n’est pas livré dans les délais prévus, le promoteur est dans l’obligation de dédommager les acquéreurs. Ces pénalités correspondent au minimum à 1/3000e du prix de vente par jour de retard, mais le contrat de vente peut prévoir un montant plus élevé. Attention : la responsabilité du promoteur peut être dégagée dans un certain nombre de cas : intempéries, grève, conditions atmosphériques exceptionnelles, etc. Le diable se cachant souvent dans les détails, ces exclusions, énumérées dans le contrat de vente, doivent être passées au peigne fin.

Par ailleurs, à condition de sélectionner un immeuble situé dans un bon quartier, le neuf permet de dégager un potentiel de plus-values intéressant. Par exemple, en achetant dans un rayon de 500 mètres autour des 70 gares du futur Grand Paris.

Encore abordables, les prix ont toutes chances de monter lorsque ces nouveaux quartiers seront reliés aux transports et que des commerces et des écoles ouvriront alentours. Même s’il faut rester prudent, le prix au m2 des appartements les mieux situés pourraient s’apprécier de 15 à 20% à moyen terme.

Ce sont les immeubles construits par des promoteurs de renom (Bouygues immobilier, Nexity, Vinci, etc.) qui offrent le plus de potentiel du fait de leur qualité de construction.