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"L'immobilier peut être intéressant à condition d'optimiser fiscalement son investissement", nous assurait récemment Thomas Carbonnier, avocat fiscaliste chez Equity Avocats. En effet, si vous projeter d’effectuer un investissement locatif, il ne faudra pas omettre de calculer l’ensemble de vos charges courantes et dépenses fiscales, pour déterminer votre rendement réel. Est-il par ailleurs plus intéressant de louer votre logement vide ou meublé ?
Si vous décidez de louer votre logement vide, deux impositions différentes sur vos revenus locatifs s’offrent à vous : le régime micro-foncier et le régime réel. Pour un logement loué meublé, vous devrez choisir entre le régime LMNP micro-BIC ou réel, en fonction du montant des recettes locatives. Comme nous l’indique Olivier Duverdier, CEO de Kaliz, société de gestion locative, cette option est "l’opportunité fiscale française la plus plébiscitée par les fiscalistes aguerris". "Le LMNP (signifiant loueur Meublé Non Professionnel) offre en effet un cadre fiscal avantageux aux propriétaires-bailleurs mettant en location un logement meublé. Cela permet au bailleur de réduire les impôts générés par les loyers perçus", détaille l’expert.
Pour en bénéficier, les recettes annuelles issues de la location meublée ne doivent pas surpasser 23 000 € TTC, ni représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal. Ce statut, qui existe depuis 1949 en France, est accessible pour un logement neuf ou ancien classique, ou situé dans une résidence de service : résidence étudiante, de tourisme, d'affaires, pour séniors, EHPAD…
Que permet alors de déduire ce régime LMNP ? Découvrez-le dans notre diaporama ci-dessus.
Voici pourquoi le statut LMNP est avantageux pour les propriétaires-bailleurs.
Selon l’expert de Kaliz "le principal avantage du LMNP peut être exploité avec le régime d’imposition réel. Il permet en effet, contrairement au micro-BIC qui applique un abattement forfaitaire sur les loyers perçus, de déduire les charges en intégralité".
Les voici ci-après.
"Les charges amortissables concernent l’amortissement du bien lui-même sous la forme de charges sur plusieurs années et les charges déductibles dans l’année", nous indique la société Kaliz. On parle ici de dépenses plus conséquentes, déductibles en plusieurs fois, selon le type de dépense engagé et sa durée d’utilité.
"Par exemple, l’achat d’un canapé peut être amorti sur 5 ans. Des travaux de réfection de façade seront, eux, amortis sur 30 ans", nous expliquent les experts de Kaliz.
"Si vous confiez votre comptabilité à un professionnel comme Kaliz, celui-ci se chargera d’établir un tableau d’amortissement afin de ventiler l’ensemble de vos dépenses amortissables", note le CEO.
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