Baisse des taux et des prix au m2 redonnent du pouvoir d'achat à certains emprunteurs, parfois "resolvabilisés" sans le savoir. 
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La conjoncture est au beau fixe pour les emprunteurs immobiliers. Fin février 2015, dans la plupart des grandes villes françaises, il était possible de trouver des taux de crédit immobilier sur 20 ans à 2,20%/2,30%. De leur côté, selon les dernières statistiques notariales, les prix ont chuté de 2,2% en 2014, tant pour les maisons que les appartements. Ce recul atteint 3,5% à Paris où les prix pourraient glisser vers 7800 euros/m2 courant 2015. Enfin, la possibilité de souscrire une assurance emprunteur en faisant jouer la concurrence (loi Hamon) est un atout supplémentaire pour les acquéreurs.

Pour connaître votre capacité d’emprunt, il faut vous placer dans la tête d’un banquier et comprendre comment il "note" ses clients. Pour lui, l’objectif est de déterminer le profil de risque que vous représentez pendant la durée de l’emprunt. Avant de vous accorder un prêt, il va commencer par examiner l’historique de votre compte. Vous avez donc intérêt (si vous le pouvez) à réduire au maximum vos autres crédits dans les 6 mois précédant cet examen et, surtout, éviter d’être à découvert afin de démontrer que vous gérez bien vos finances personnelles.

Taux d’endettement

De là, le banquier évaluera votre solvabilité à partir du montant et de la régularité de vos revenus. Par revenus, il faut entendre l'ensemble des salaires nets du foyer, les revenus fonciers, les rentes et pensions encaissées à échéance fixe, voire même certaines allocations sociales. De ce total, le banquier retranchera l’ensemble de vos dettes (remboursements mensuels liés à l'ensemble des crédits en cours, pensions versées, etc.).

Théoriquement, le taux d’endettement des clients ne doit pas dépasser 33 % du revenu disponible (ce qui reste après avoir payé ses impôts). Dans les faits, cette règle, destinée à éviter le surendettement des futurs acheteurs, est modulable, selon le montant de l’apport initial et des éléments de patrimoine du candidat emprunteur. Les ménages percevant des revenus importants où offrant des "garanties" substantielles (propriété d’un autre bien immobilier, etc.) peuvent aller jusqu'à 40%.

Simulation en ligne

Pour savoir combien vous pouvez emprunter, utilisez un outil de simulation en ligne. A titre d’exemple, la capacité d’emprunt d’un couple disposant de 3500 euros nets/mois et disposant de 30 000 euros d’apport personnel va jusqu’à 190 000 euros (sur 20 ans) avec un taux de crédit à 2,15% (hors assurances, frais de garantie et de dossier). A partir de 5000 euros/nets et 70 000 euros d’apport initial, la capacité d’emprunt monte à 270 000 euros. Toujours dans les mêmes conditions, mais cette fois avec 8000 euros de revenus/nets et 100 000 euros d’apport, vous pourrez emprunter jusqu’à 444 000 euros.

Selon les chiffres fournis par le courtier Empruntis, il faut aujourd’hui disposer de 4500 euros/nets par mois pour se porter acquéreur d’un bien en France. Evidemment, cette moyenne se déforme selon les régions : 3500 euros peuvent suffirent en zones rurales alors qu’en région parisienne, un couple devra aligner 5500 euros/nets. C’est évidemment à Paris que la médiane est la plus haute. Les acheteurs doivent disposer de près de 8500 euros mensuels nets (par ménage).

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