Comment acheter en viager pour investir

Le principe

Acheter un viager, c'est acheter un bien immobilier à une personne (bien souvent âgée), en échange d'une rente qu’elle percevra jusqu'à son décès. Ce type de ventes représente aujourd’hui près d’1 % des ventes immobilières.

Comment ça se passe : l'acheteur verse à la signature de l'acte de vente un capital de départ, le « bouquet »*, suivi de rentes viagères mensuelles, trimestrielles ou annuelles. Sur un prix de vente de 100 000€ par exemple, les parties peuvent convenir de 30 000€ en bouquet et de 70 000€ convertis en rentes viagères.

2 types de viager : il est possible de l'acheter occupé (90% des cas) ou libre.

Occupé, le vendeur conserve son droit d’habitation du logement jusqu'à la fin de sa vie. Il continue à payer la taxe d'habitation, les réparations courantes, les factures d'énergie, et peut décider (tout dépend du contrat) de l'occuper ou de le mettre en location. La rente est en revanche minorée.

Libre, le vendeur perd son droit d'occupation contre un prix de vente et une rente viagère plus élevé. L'acheteur peut l'habiter immédiatement.

*un capital de départ non obligatoire, mais très courant et recommandé, fixé librement entre les deux parties. Il ne dépasse normalement pas 30% de la valeur du bien

Le viager est-il un bon choix ?

Le risque : ce mode d’achat demande de faire un pari sur la faible espérance de vie du vendeur. Car la durée de versement de la rente et par conséquent le prix définitif du bien sont inconnus à la signature du contrat.

L’intérêt : l’acheteur bénéficie d’une sorte de crédit sans payer d’intérêt, et sans passer par une banque, ce qui favorise l’acquisition d’un bien immobilier. Pour un viager occupé, aucun revenu n’est à déclarer et les frais de notaire sont particulièrement réduits par rapport à un achat immobilier classique.

En plus : cela peut devenir intéressant s’il s’agit d’un viager libre que vous pouvez habiter ou louer pour rentabiliser votre investissement ou s’il s’agit d’un projet à long terme : acheter pour ses enfants ou prévoir un bien pour sa retraite dans des endroits qui peuvent prendre de la valeur (bord de mer…). Sachez-le : il est possible de revendre un viager à tout moment.

Comment fixer la rente viagère ?

On ne fixe pas une rente au hasard. Le processus est encadré par la loi et le montant va dépendre de plusieurs facteurs, dont la valeur du bien au moment de la signature, de l’espérance de vie estimée du vendeur (selon des grilles statistiques d’estimation établies par l’Insee ou par des compagnies d’assurance) et si le viager est libre ou occupé. Plus celle-ci est considérée comme longue, moins la rente est élevée*.

Une fois fixée et selon les clauses du contrat, la rente peut être indexée sur l’indice des prix à la consommation ou du coût de la construction. Cela entraînera une révision annuelle du prix.Sachez-le : le bouquet** ajouté à la rente doit correspondre à la valeur réelle du bien, au risque que le fisc requalifie l’opération en donation et réclame des droits supplémentaires.

* Sachez-le : comme pour une vente classique, les montants du bouquet et de la rente se négocient.** voir paragraphe 1

Vérifiez tous les détails

Avant de vous lancer, ne négligez aucun frais et option supplémentaires.En effet, le contrat de viager peut être établi au profit d’un couple. Le versement de la rente prendra alors fin uniquement au décès du second conjoint, ce qui peut en augmenter sa durée et le risque de faire une mauvaise affaire. Dans ce cas, la rente sera plus faible.

• Le vendeur peut exiger une majoration de sa rente en cas de libération anticipée des lieux (maison de retraite, départ pour une autre résidence…). Négociez en amont cette possibilité.
• Si le vendeur paie les réparations d'entretien courant dans le cadre d'un viager occupé, c'est à l'acheteur d'assumer les gros travaux (toiture, ravalement...).
• Si vous veniez à décéder avant le vendeur, vos héritiers devront poursuivre les versements, sauf si vous avez pris soin de contracter une assurance décès-invalidité qui prend en charge le paiement de la rente.

En cas d’impayés, le contrat peut prévoir que la vente s’annule et que les sommes versées restent acquises au vendeur.