Toute copropriété, quelle que soit sa taille, doit avoir un syndic. Mais le coût souvent très élevé des syndics professionnels pour un service rendu pas toujours satisfaisant fait que certains copropriétaires trouvent une autre solution. Celle du syndic bénévole a des avantages, mais aussi des limites. Mieux vaut bien peser le pour et le contre avant de tenter l'aventure. Explications. 
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Sommaire

1 - Qui peut devenir syndic bénévole ?

Qui choisir : tout copropriétaire qui dispose d'un lot, quel qu'il soit (appartement, garage, cave...).

A quel moment : ce syndic doit être élu pendant l'assemblée générale à la majorité absolue pour une durée en général d'un an à trois ans renouvelable.

Pour quelle copropriété : cette possibilité s'adresse en priorité aux immeubles entre 2 et 20 lots. Ce mode est d'ailleurs souvent choisi dans les petites copropriétés, dont la gestion est refusée par les syndics professionnels, faute de rentabilité.

Pas seul : le syndic n'est pas livré à lui-même. La loi prévoit qu'il peut être assisté dans sa tâche par un conseil syndical, constitué d'autres copropriétaires*.

Un conseil : il peut être utile d'adhérer et de se faire assister dans certaines tâches par une association spécialisée comme l'UNARC, l'ANCC, l'UNPI**.

* Tout copropriétaire, même possesseur d’une simple cave ou d’un parking, peut faire partie de ce conseil. Une seule exception : le syndic, son conjoint, et ses proches ne peuvent en être membres. ** UNARC : Association des Responsables de Copropriétés (http://arc-copro.fr) – ANCC : Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (www.ancc.fr) – UNPI : Union Nationale de la propriété (http://unpi.org).

2 - Les avantages

Facile : pas besoin d'un spécialiste ! En revanche, il demeure important de trouver un candidat motivé qui ait certaines compétences, juridiques et comptables.

Plus de réactivité et un entretien de meilleure qualité : ce syndic est bien souvent très impliqué dans la copropriété et connaît particulièrement les copropriétaires et les inconvénients et avantages de chaque lot. Cela entraîne un meilleur suivi des décisions votées en assemblée générale et une meilleure réactivité dans la gestion du quotidien, ainsi que dans le suivi des travaux et de l'entretien.

Economique : il exerce le plus souvent sa fonction gratuitement, et ne demande que le remboursement de ses frais (courriers, photocopies, téléphone...). Une économie importante quand on sait qu'un syndic professionnel prendra entre 3000 et 5000€ de forfait pour la gestion courante. Sachez-le : il est tout à fait possible de lui verser une indemnité supplémentaire pour le temps passé. Le montant devra alors être fixé lors de l'assemblée générale.

3 - Les inconvénients

Pas d'obligation d'assurance : le syndic bénévole n'est pas soumis à la réglementation des syndics professionnels et n'a aucune obligation à justifier d'une garantie financière, ni même à souscrire une assurance civile professionnelle. Un manque, car en cas de faute de sa part, sa responsabilité sera engagée*.

Pas toujours si simple en terme de gestion : un syndic bénévole a les mêmes missions qu'un syndic professionnel. Il assure le secrétariat, la comptabilité, prépare l'ordre du jour et convoque les assemblées au moins une fois par an, tient à jour le carnet d'entretien de l'immeuble avec les travaux réalisés, s'occupe de la conservation des archives, du recouvrement des charges et de l'exécution du règlement de copropriété, élabore le budget prévisionnel, gère les réparations courantes et les travaux, veille au réapprovisionnement des combustibles, souscrits les contrats...

Besoin d'une grande disponibilité : la première année réclame beaucoup d'énergie et de temps car il faut vérifier chaque contrat, revoir toute l'organisation de la copropriété, se plonger dans les comptes pour se mettre à jour.

* de manière moins rigoureuse par rapport à un professionnel cependant, les tribunaux se montrant toujours plus cléments avec un syndic bénévole. Si vous décidez d'en souscrire une, les frais de cette assurance seront pris en charge par la copropriété.

4 - Des conseils en plus

. Il est déconseillé d'opter pour ce type de gestion lorsque la copropriété compte plus d'une vingtaine de lots, ou s'il y a un trop grand nombre de postes collectifs (ascenseur, poste de concierge, jardinage, chaudière collective...).

. Avant de vous lancer dans une telle aventure, assurez-vous que tous les copropriétaires s'entendent plutôt bien et sont prêts à jouer le jeu en vous aidant au quotidien pour remplacer une ampoule ou balayer de temps en temps les parties communes. Méfiance si vous avez des cas d'impayés car il est souvent difficile de faire face à ses voisins pour récupérer l'argent dû. Si cela est trop important, il est préférable de déléguer le syndic à des professionnels.

. Pour vous décharger, vous pouvez tout à fait déléguer des postes comme la comptabilité à des consultants indépendants ou à des associations spécialisées comme l'UNARC*. Cela ne vous coûtera que quelques dizaines d'euros par an.

* UNARC : Association des Responsables de Copropriétés (http://arc-copro.fr)

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