Publié par Nantcy Leone

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Crédit immobilier : quelles conditions ont été durcies ?IllustrationIstock
Si les taux des prêts immobiliers restent attractifs, de plus en plus d'emprunteurs peinent à finaliser leur dossier. En cause, la crise économique et les recommandations des régulateurs bancaires. Faisons le point.
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La crise sanitaire et économique a rendu les banques encore plus frileuses qu’à l’accoutumée. Si, d’après l’Observatoire crédit logement CSA, les taux moyens des crédits immobiliers ont atteint en moyenne à 1,29% en juin, les taux restent encore attractifs par rapport à ceux appliqués en juin 2019. Faudrait-il encore tout le monde puisse en bénéficier…

La conjoncture actuelle (crise, chômage partiel) ainsi que les recommandations des régulateurs bancaires ne sont en effet pas favorables à tous. De nombreux emprunteurs se voient refuser leur dossier ou rencontrent des difficultés pour le conclure. Les profils sont étudiés de très près.

Crédit immobilier : les banques de plus en plus prudentes

"De nombreuses banques sont sur la défensive, redoutant que ces mêmes ménages puissent demain basculer définitivement dans le chômage", indique Gérard Skaf, directeur commercial au sein du courtier Immoprêt, à Capital.

"On ne sait même jusqu’à quand l’Etat subventionnera le chômage partiel. La solvabilité des ménages est donc vraiment mise à mal", analyse de son côté Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux.

D’autant plus pour les actifs des secteurs du tourisme ou de l’aéronautique, les plus touchés par la crise. Obtenir un prêt immobilier dans les prochains mois pourrait s’avérer très compliqué pour ces profils. "Les consignes du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) sont appliquées scrupuleusement", notifie Gérard Skaf.

Fin 2019, des recommandations aux banques ont été émises pour durcir leurs conditions d’octroi de crédit. Les voici en détail.

Prêt immobilier : la règle des 33% d’endettement doit être respectée à la lettre

Si jusqu’ici, les banques se permettaient quelques ajustements, la pratique n’est plus possible. Le HCSF a en effet adjuré aux établissements bancaires de respecter scrupuleusement la règle d’endettement de 33%. Un emprunteur ne peut ainsi pas investir plus d’un tiers de ses revenus nets mensuels dans le remboursement de son crédit.

Cela n’arrange pas les affaires des investisseurs locatifs, qui représentaient un quart des acheteurs en 2019. Avec le remboursement de leur résidence principale, ils n’ont plus la possibilité de s’endetter.

Autres victimes : les primo-accédants et ménages modestes, ne disposant pas d’épargne suffisante.

En découle d’ailleurs la deuxième condition d’accès au prêt immobilier.

Crédit immobilier : des exigences d’apport et d’épargne élevé

La perte de pouvoir d’achat des ménages et les recommandations du HCSF ont mené les banques à plus de dureté. Elles exigent à présent un apport initial. Fini les financements à 110% (frais d’agence, de notaire…) ! Les fonds propres doivent désormais atteindre environ 15%, contre 10% auparavant.

Les taux d’usure (taux au-dessus duquel les banques n’ont pas le droit de prêter) sont également très faibles. Le calcul est établi par la Banque de France. Il correspond à la moyenne du taux annuel effectif global (TAEG) observé sur chaque dossier au trimestre précédent, surélevé d’un tiers.

Le TAEG du deuxième trimestre 2020, pour un prêt sur 20 ans et plus, atteint 1,93%. Cet été, le taux d’usure est donc de 2,57%.