Crédit immobilier : quel apport personnel nécessaire pour acheter un bien de 75 m2 en France ?IllustrationIstock
EXCLUSIF. Des banques de plus en plus exigeantes... S'il est encore possible d'acheter sans apport personnel, 88% des acheteurs financent au moins les frais liés à l'acquisition, soit environ 10%. Quelle épargne faut-il alors prévoir pour acheter un bien de 75m2 dans 15 grandes villes françaises ? Pour Planet, Sandrine Allonier, directrice de la communication et porte-parole du réseau Vousfinancer, s'est penchée sur le sujet.
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Emprunter sans apport : mythe ou réalité ? Si dans les faits, cela est encore possible, il devient de plus en plus compliqué de souscrire un prêt immobilier, sans aucun financement. La plupart des banques demandent en effet que l’emprunteur règle les frais liés à l’acquisition (frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier et/ou de courtage) via son épargne personnelle, soit environ 10% d’apport.

"La majorité des banques exigent que les emprunteurs aient au moins 10% d’apport personnel. Et si certaines banques accordent encore des financements à 110%, elles ne sont pas nombreuses : une ou deux par région, et parfois uniquement pour les jeunes primo-accédants de moins de 40 ans" nous indique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Immobilier : des conditions d’octroi de crédit durcies

Par ailleurs, selon une enquête interne réalisée fin octobre, près de 95 % des courtiers Vousfinancer ont remarqué que les banques avaient durci leurs conditions d’octroi de crédit.C’est d’ailleurs sur l’apport personnel qu’elles semblent les plus strictes pour 77% des sondés (+10 points par rapport à 2018) et sur l’épargne résiduelle (disponible après opération) pour 58%. Ce sont "essentiellement les financements à 110 %. Cela est lié essentiel au fait qu’elles ont atteint leurs objectifs de productions de crédits, et que beaucoup de prêt ont été accordés sans apport en début d’année", analyse Jérôme Robin.

Pour espérer décrocher un prêt immobilier en cette fin d’année, mieux vaut alors prévoir un apport financier. Il pourrait jouer en votre faveur.

Crédit immobilier : l’apport personnel, un moyen d’accroître vos chances ?

L’apport personnel est perçu comme un gage de sûreté en cas d’imprévu : perte d’emploi, travaux, achats non programmés… Ainsi, en plus d’accroitre vos chances d’obtenir un crédit, il permet d’obtenir un taux plus attractif. D’après les calculs effectués par VousFinancer, réseau de 200 agences de courtage en crédit, "les écarts de taux proposés entre un dossier avec 20% d’apport et un dossier sans apport sont de 0,20% ; mais dans une banque qui cherchent à limiter les financements à 110%, les taux varient jusqu’à 0,55% (de 0,95% à 1,50% sur 20 ans selon le niveau d’apport) !".

Selon les extractions de données, 88% des emprunteurs chez Vousfinancer ont de ce fait de l’apport personnel. Les montants moyens sont d’ailleurs en hausse en 2019 par rapport à l’an dernier, "dans la lignée de la hausse des montants de prêts accordés et l’allongement des durées de prêts", précise la directrice de communication. Toutefois, ces moyennes cachent de forts écarts : 47% des emprunteurs ont moins de 10 000 € d’apport alors que 25% en ont plus de 50 000 €.

Crédit immobilier : l’apport personnel, un moyen d’accroître vos chances ?

Crédit immobilier : "l’important est de faire preuve d’un comportement financier sain"

"A 30 ans, il est normal de ne pas avoir pu mettre de côté 15 000 € d’épargne, mais à 40 ans et secundo-accédant, il sera problématique de ne pas avoir démontré une capacité à mettre de l’argent de côté. L’important est de faire preuve d’un comportement financier sain et d’avoir de l’épargne de précaution, même si elle n’est pas forcément injectée dans le projet, car à ces niveaux de taux, mieux vaut emprunter le maximum, en conservant un taux d’endettement raisonnable bien sur… ", analyse de son côté Jérome Robin, directeur général de Vousfinancer.

Si cette année, en complément de l’apport personnel, les banques sont davantage attentives à l’épargne résiduelle après opération, certaines exigent un montant plus élevé. Cela témoigne certes de leur prudence, mais aussi de leur volonté de capter de l’épargne en contrepartie des crédits accordés.

L’équivalent de 12 mensualités d’épargne résiduelles, soit 4 mois de salaire peuvent dès lors être demandé, contre 1 mois en 2018.

Quel apport faut-il alors pour acheter un bien de 75m2 dans les plus grandes villes de France ?

 

Apport personnel : une épargne équivalente à 2 ans de revenus à Paris !

Pour procéder à ce calcul, Sandrine Allonier s’est basée sur les 10% d’apport demandé, en fonction des prix de l’immobilier dans 15 grandes agglomérations françaises. Il faudrait ainsi en moyenne 15 000 € d’apport pour acheter un logement de 75 m2. Toutefois, les montants varient fortement d’une ville à l’autre : ils vont même du simple au décuple entre Paris et Saint-Etienne par exemple (75 675 € contre 7125 €).

Pis encore, rapporté aux revenus moyens de ces villes, les écarts d’apport sont considérables. A Paris, là où le revenu moyen par foyer fiscal s’élève à 3 596 €, i l faudrait pouvoir avoir un apport équivalent à près de 2 ans de revenus (21 mois) ! En cause, le prix du m2 très élevé : 10 090 € en moyenne. Le prix d’un logement de 75 m2 s’élève donc à 756 750 €.

A Bordeaux, Lyon ou Nice, il faudrait plus d’un an et un peu moins d’un an à Nantes, Rennes, Montpellier ou encore Lille. Ville la plus abordable ? Saint-Etienne. Il faut économiser "seulement" 4 mois de revenus pour prétendre à un 75 m2, vendu en moyenne à 71250 €.

"En rapportant l’apport nécessaire pour acheter 75 m2 en France au salaire moyen local, on se rend compte de la difficulté, notamment pour les primo-accédants de parvenir à réunir les 10% nécessaires correspondants à près d’une année de revenus dans beaucoup de villes de France. Ils sont ainsi les premiers impactés par la hausse des prix, d’où leurs difficultés, même en période de taux bas, à sauter le pas et devenir propriétaires" nous décrit Sandrine Allonier.

Et d’ajouter : "Les secundo-accédant profitent eux, de la revente de leur bien, qui peut avoir pris de la valeur. A l’aide de la plus-value réalisée, ils peuvent donc financer leur prochain achat", conclut-elle.

Vous projetez d’investir dans un logement de 75m2 prochainement ? Voici donc les apports nécessaires dans 15 grandes villes françaises, par ordre décroissant.

Apport personnel : une épargne équivalente à 2 ans de revenus à Paris !