Publié par Arnaud Boisteau

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Acheter une maison ou un appartement est un projet fondateur dans une vie d'adulte. Avec un pouvoir d'achat toujours plus bas et des prix au m2 plus chers, difficile de trouver le bon plan. On vous livre quelques astuces pour devenir propriétaire à bas coût.  
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Acheter un bien déjà loué

Acquérir un bien déjà loué coûte de 10 à 20% moins cher qu'une opération classique. Qu'on l'achète pour y vivre plus tard ou pour réaliser un investissement locatif, un logement avec un locataire déjà en place séduit d'abord pour la ­décote de prix qu'il affiche. La réduction la plus faible concerne un bail dont l'échéance est proche, la plus élevée est attribuée à un logement dont le contrat de location vient d'être renouvelé pour une durée de trois ou six ans. 

Acheter aux enchères

Qu’il soit vendu par les notaires, l’État ou les tribunaux, un bien immobilier proposé aux enchères est toujours en dessous du prix du marché. L’autre intérêt réside dans l’opportunité d’acquérir des biens difficiles à trouver comme de belles adresses dans les grandes villes ou des biens originaux (exemples : une gendarmerie désaffectée, un château…). Par ailleurs, sachez que l’administration fiscale ne pourra jamais contester le prix d’un bien acheté aux enchères.

S'informer sur les aides à l'accession

Parmi ces aides, le plus usité est le prêt à taux zéro (PTZ+). Il est accessible à tous les primo-accédants sans condition de ressources et permet un crédit gratuit d’un montant pouvant aller jusqu’à 40% du prix du logement. L’achat en PTZ+ est possible dans l'achat de neuf seulement.

Par ailleurs, certaines collectivités locales ont créé des dispositifs de soutien à l’accession à la propriété. Renseignez-vous dans votre mairie. 

Acheter au rez-de-chaussée

Depuis que les prix de l’immobilier se sont envolés, les investisseurs s'intéressent de nouveau au rez-de-chaussée, bien souvent déprécié pour multiples raisons. Ces logements bénéficient d’une décote de 15% à 40% par rapport aux logements en étage et ils sont également attractifs en termes de charges et de taxes (habitation et foncière). Pour être très clair, acheter en rez-de-chaussée permet d’acheter plus grand à moindre coût. Par ailleurs, contrairement à une croyance répandue, les rez-de-chaussée ne se font pas plus cambrioler que les logements en étage.

Acheter en démembrement de propriété

Il s'agit d'acquérir la nue propriété d’un logement et de laisser une autre personne (en général un bailleur social) acquérir l’usage du bien (usufruit). L’acquéreur de la nue-propriété ne paie que 50 à 60% de la valeur totale du bien limitant ainsi son engagement financier. Pendant une période comprise entre 15 et 20 ans, c’est l’usufruitier qui va louer le bien et en percevoir les loyers. Puis, à l’issue de cette période, l’acquéreur nu-propriétaire récupère l’intégralité du droit de propriété sur ce bien sans avoir à payer sa part à l’usufruitier. Cette option est d’autant plus intéressante qu’elle porte sur des biens idéalement situés (villes huppées et dans les hypercentres).

Acheter en groupe

Acheter un bien immobilier à plusieurs, entre parents ou amis, permet de partager les dépenses et de s’offrir un bien qui n’aurait pas été accessible autrement. Si cet achat se fait en indivision, les acquéreurs ont un pourcentage de la propriété en fonction du montant de leur apport. S’il se fait par le biais d’une SCI, le capital est constitué par le bien acquis et divisé en parts sociales. On peut en sortir à tout moment et nommer un gérant, ce qui n’est pas le cas de l’indivision. 

Négocier le prix de vente quand le marché est en difficulté

Renseignez-vous auprès des professionnels de l'immobilier, de votre banque, des assureurs et trouvez le bon moment pour négocier. En 2012 et 2013, les ventes de biens immobiliers ont chuté de 20% en France. Il s'agissait d'une position idéale pour négocier le prix. Encore faut-il en avoir connaissance. Il ne faut pas abuser pour autant sur la décote, 10%, pas plus, pas moins. C'est idéal. 

Acheter en viager

Pour ce type de vente, le vendeur (crédirentier), souvent une personne âgée, cède à l’acheteur (débirentier) son bien moyennant le versement d’une rente pendant le restant de ces jours. C’est une opération spéculative qui permet d’accéder à la propriété en pariant sur la durée de vie du vendeur. Un des intérêts pour l’acquéreur se trouve dans le paiement du prix de vente par fractions échelonnées, ce qui lui permet de devenir propriétaire sans avoir recours à un crédit immobilier et à tous les inconvénients qui en découlent (formalités, frais,…).

Acheter dans un quartier en devenir

Dans toute opération d’acquisition, l’emplacement participe à la détermination du prix. D’où le constat que l’achat immobilier dans un quartier en mutation est un bon plan. En effet, l’acheteur acquière le m² à un prix plus raisonnable que dans un quartier dit "branché" et réalisera une belle plus-value le jour de la revente. Pour que cela fonctionne, il y a un certain nombre de critères à respecter. Le quartier doit être bien desservi en transports et il faut s'assurer des services de première nécessité comme les écoles, les commerces, les médecins, mais aussi regarder la présence d’espaces verts, de lieux de loisirs, etc.