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Si le Portugal offre une attrayante fiscalité à celles et ceux qui investissent dans l'immobilier, il n'empêche qu'il convient, au préalable, de prendre un certain nombre d'éléments en considération. Pour éviter toute déconvenue…
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Investir au Portugal : pourquoi une telle attractivité ?

Cécile Gonçalves, Directrice associée de l’agence Maison au Portugal le reconnait. Le Portugal constitue une destination de prédilection pour les Français depuis quelques années. Mieux, ils choisissent non seulement d’y séjourner durant leurs congés, mais également d’y vivre, de plus en plus souvent, une bonne partie de l’année.

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Une conjoncture favorable qui se révèle à la croisée des chemins de différents facteurs :"Le Portugal a le vent en poupe pour différentes raisons totalement indépendantes", confie notre experte.

"Suite aux contestations du ‘Printemps arabe’ en premier lieu. Elles ont, d’une certaine manière, porté préjudices à de nombreux pays du pourtour méditerranéen notamment, mais ont, de ce fait, incité les touristes et les investisseurs potentiels à se tourner vers d’autres destinations ensoleillées. Ensuite, parce que dès lors que des personnes se rendent au Portugal, il y a très souvent un effet de bouche-à-oreilles (dans 90 % des cas) qui a généré, depuis cinq ans, une belle attractivité. Enfin, parce qu’une loi votée au Portugal en 2009 se révèle fiscalement intéressante pour tout ressortissant étranger souhaitant acheter un bien immobilier en vue d’y résider au moins six mois dans l’année".

Investir au Portugal : pourquoi c’est intéressant ?

Dans le détail, il s’agit d’une mesure qui permet aux contribuables français (notamment) aspirant à y vivre, d’obtenir le statut de résident non habituel (RNH). Mais s’il n’y avait que cela ! Ladite mesure leur donne surtout la possibilité de profiter d’exonérations sur les revenus issus de sources étrangères (la France en l’occurrence) pendant dix ans. Aussi, pas étonnant qu’en l’espace de cinq années, Cécile Gonçalves - qui assure de concert la direction de ce réseau d’agences reconnu au Portugal et implanté en France depuis 2011 - ne puisse que constater un intérêt grandissant de la part des investisseurs français. Ce d’autant plus, poursuit-elle, que "le Portugal est aujourd’hui classé comme étant le 3e pays le plus pacifique au monde. Certains de nos clients vont même jusqu’à nous indiquer qu’ils ont le sentiment de se retrouver dans la France des années 50 lorsqu’ils s’y rendent".

Sauf qu’entre la barrière de la langue, la distance et les spécificités juridiques et fiscales locales, il n’est pas toujours évident de s’y retrouver. Or, il convient d’appréhender, voire d’anticiper un certain nombre de mécanismes afin d’acheter un bien immobilier au Portugal en toute sécurité.

Investir au Portugal : vérifier si vous pouvez prétendre au statut RNH

"En 2017, 23 % des biens immobiliers étaient achetés par des investisseurs étrangers au Portugal et 25 % de cette proportion n’était autre que des Français", explique Cécile Gonçalves. Au-delà de son charme et de son climat, le Portugal regorge de programmes immobiliers attractifs pour les contribuables et/ou retraités français (lesquels retraités représentent, en réalité, la grande majorité des investisseurs). Encore faut-il que ces derniers puissent obtenir ce fameux statut RNH.

Pour cela, il convient de respecter quelques conditions. A commencer par le fait, détaille notre spécialiste, "de ne pas avoir vécu au Portugal depuis au moins cinq ans et d’y passer, une fois le bien acheté, au moins six mois dans l’année". Si vous répondez à ces critères, vous avez la possibilité de profiter durant dix ans de ce statut privilégié. Une mesure qui permet à tous les contribuables français ayant travaillé ou œuvrant dans le privé (les fonctionnaires ne pouvant prétendre à cet allégement) d’être exonérés d’impôts sur leurs revenus (retraite, salaires) dès lors que lesdits revenus sont d’origine étrangère.

Reste à savoir ce qu’il advient au bout de dix années… S’il semble, a priori, "difficilement envisageable", estime Cécile Gonçalves, que cette décennie soit reconduite, il y a fort à parier, selon elle, que l’Etat portugais applique, passé ce délai, le régime de droit commun de l’impôt sur le revenu en vigueur dans le pays. Résultat : au bout de dix ans, les ressortissants français ayant bénéficié du statut se devront de supporter un barème d’imposition progressif semblable à celui auquel les Portugais sont soumis.

Investir au Portugal : déterminer votre lieu d’investissement

Cécile Gonçalves tient, par ailleurs, à le souligner... Pour trouver le lieu sur lequel vous jetterez votre dévolue et où vous choisirez donc de vous installer une fois votre retraite venue (même avant si vous le souhaitez), il convient, avant toute chose, d’anticiper la manière dont vous déciderez d’occuper vos journées une fois sur place. "Cela dépend vraiment de ce que l’on recherche. Si vous aspirez essentiellement à trouver le soleil, à faire du golf, ou à vivre les pieds dans l’eau, l’idéal tient au fait de miser sur la région de l’Algarve située dans le sud du pays. Si vous avez tendance à être plus urbain, le mieux reste de voir ce qui se fait dans la région de Lisbonne par exemple. Et si la chaleur ne vous convient que modérément, je suggère davantage d’observer les programmes qui émergent dans les environs de Porto".

Dans l’absolu, poursuit notre interlocutrice, "il est important de vous assurer, au préalable, que l’endroit où vous envisager d’investir dispose d’une vie riche et animée toute l’année (surtout si vous choisissez d’acheter dans la région de l’Algarve. Laquelle région s’apparente à notre Côte d’Azur)".

Autre point à prendre en considération : celui de vérifier que l’appartement ou la maison de votre choix se veut bien isolé. D’où l’intérêt, comme pour tout achat immobilier au demeurant, de veiller non seulement à visiter la région, le bien en question, mais également à vous assurer que vous aurez facilement accès, une fois sur place, à tous les soins et hôpitaux situés dans les environs.

Investir au Portugal : bien comprendre le métrage et la fiscalité du pays

Contrairement à l’immobilier français, les biens situés au Portugal ne se mesurent pas en mètres carrés, mais en mètres tout court. Le métrage selon la loi Carrez n’existe pas, "on achète donc des mètres bruts", explique Cécile Gonçalves.

Au-delà de cela, il convient de noter que "lorsque l’on achète un logement ou une maison au Portugal, les acquéreurs sont, ensuite, soumis à une imposition liée à l’acquisition qui oscille entre 0 et 6,5 % du montant de l’achat. "Lequel montant", précise notre spécialiste, "varie soit en fonction de la valeur cadastrale du bien, soit au regard de sa valeur vénale (sa valeur sur le marché). En général, cette seconde valeur prévaut".

Quant à ce qu’il est actuellement possible d’acheter dans l’une des stations balnéaires de l’Algarve actuellement, notre experte fait état de programmes neufs proposant des appartements de 150 m2 pourvus de trois chambres, de deux suites parentales, d’une piscine chauffée sur le toit. Le tout pour 450 000 euros, prestations inclues.Autre point différenciant si vous choisissez d’acheter un bien au Portugal ? Les frais d’agence. Là-bas, ils se révèlent, non pas à la charge de l’acquéreur, mais bien à celle du vendeur. Ils sont portés à 5 % du prix de vente.

Une autre taxe équivalente à notre taxe foncière doit être prise en compte avant tout achat. Elle s’appuie, cette fois, sur valeur cadastrale du bien visé et varie de 0 à 0,5 %. A titre de comparaison, "ce taux avoisine les 750 euros par an en France", souligne la directrice de Maison au Portugal.

Investir au Portugal : choisir les bons interlocuteurs

De fait, si en France, tout acquéreur se doit d’être accompagné d’un notaire durant son processus d’achat (d’un agent immobilier également s’il le souhaite), il s’avère préférable d’être soutenu par d’autres intervenants dans le cadre d’un achat effectué à l’étranger. Pour ce qui est du Portugal, Cécile Gonçalves a pu observer différentes choses au fil des ans. "L’essentiel de notre clientèle ne parle pas très bien anglais. Certes, vous pouvez parfaitement entamer des recherches sur Internet et il est naturellement préférable de se rendre sur place à l’occasion de voyages par exemple. Pour autant, je recommande, compte tenu de la barrière de la langue, de faire appel à une agence immobilière franco-portugaise. Ce que nous sommes. L’intérêt pour nos clients ? Le fait que, en tant que promoteur immobilier implanté dans les deux pays, nous soyons à même de rédiger nos contrats dans les deux langues (en français et en portugais donc)".

Pour ce qui est des notaires, ils disposent, là-bas, d’un rôle un peu moins important qu’en France… D’où le fait, concède notre interlocutrice, de se faire éventuellement accompagner d’un avocat, surtout si l’opération immobilière s’effectue de particulier à particulier.

Investir au Portugal : disposer des fonds nécessaires

Dans l’absolu, lorsque vous achetez un bien immobilier en France, vous disposez d’un délai de rétractation (tel que son nom le suggère, il permet au consommateur de revenir sur son engagement pendant dix jours). A cela s’ajoute des conditions suspensives dans le cas où vous n’auriez, par exemple, pas pu obtenir votre prêt pour financer cet achat et qui vous protègent avant toute signature (bien que, techniquement en France, les particuliers achetant un logement disposent automatiquement de cette condition. Laquelle condition leur permet d’investir si et seulement si ils obtiennent leur crédit dans un certain délai).

Sauf qu’au Portugal, il n’en est rien. "Il faut impérativement vérifier que vous disposez bien des fonds nécessaires avant de vous engager par contrat", insiste Cécile Gonçalves. "Dans le cas contraire, vous risqueriez de perdre votre premier acompte".

Investir au Portugal : se renseigner sur les protections de santé

Ultime élément différenciant à prendre en considération avant toute opération immobilière : le système de santé en vigueur dans le pays. Tel que le rappelle le site Maison au Portugal, la sécurité sociale hexagonale n’est autre que le meilleur système de santé au monde. Difficile donc de trouver une telle équivalence dès lors qu’il est question de financer des soins. Le Portugal, de son côté, se situe en 12e position sur ce point. Pour autant, les soins se veulent, là-bas, de bonne qualité. Quant à son fonctionnement, il se révèle très proche du système français, oscillant entre un service public parfois lent et un service privé non pris en charge.

Soyez toutefois rassurés ! Non seulement, vous serez toujours rattachés à la sécurité sociale française, mais vous ne devrez, a priori, vous acquitter que d’un ticket modérateur avoisinant les trois euros lors de vos consultations. Le reste étant pris en charge par la sécurité sociale portugaise.

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