Prêt immobilier : comment le négocier ?

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Vous avez trouvé l'appartement ou la maison de vos rêves et vous êtes prêt(e) à négocier votre crédit immobilier et à faire jouer la concurrence. Voici quelques pistes pour y parvenir.

Sommaire

1 - Comparer les différentes offres

Vous disposez de 45 jours à partir de la signature de la promesse de vente pour négocier votre prêt immobilier à un prix avantageux. Mais avant de signer la moindre offre de prêt, faites le tour des banques, et comparez les propositions.

En ce qui concerne le taux : référez-vous au taux réel qui englobe l’ensemble des frais, appelé "taux effectif global (TEG)" et non au taux affiché.

Des frais qu’il ne faut pas négliger : les frais de dossier calculés en pourcentage par rapport à l’emprunt et l’assurance sur toute la durée du prêt représentent une part importante du coût total du crédit. Cependant, leurs coûts peuvent tout à fait être négociés.

D’ailleurs : rien ne vous empêche de remplacer l’assurance proposée par la banque par un autre contrat auprès de votre assureur habituel. Les contrats provenant des assureurs sont souvent moins onéreux.

2 - Le bon profil pour négocier

Même si aujourd’hui les taux d’intérêts sont bas, nous ne sommes pas tous égaux pour négocier un crédit immobilier. Le comportement de l’emprunteur est primordial pour la banque qui accorde un prêt.

Les banques affectionnent et prêtent plus facilement aux clients :

. qui bénéficient de revenus et d’une situation familiale stables avec des finances saines, surtout s’ils n’ont aucun autre emprunt à rembourser. C’est un facteur-clé qui peut accroître votre pouvoir de négociation et inciter la banque à vous proposer un crédit à un taux et des conditions intéressantes.

Méfiez-vous : si vos relevés bancaires présentent plusieurs "difficultés" (découverts, crédit revolving...) récentes, il est préférable de reporter votre demande de prêt plutôt que de compromettre vos chances d’obtenir ce crédit à des conditions adéquates.

. qui possèdent des revenus importants, un patrimoine ou un apport personnel conséquent*. Vous pouvez en faire un argument de poids, surtout si vous êtes prêt à placer votre argent auprès de la banque choisie. Plus l’apport personnel est important, plus le taux sera bas.

* les prêts à taux zéro, d’épargne-logement… sont pris en compte comme des apports personnels par les banques.

3 - Passer par un courtier

On se tourne de plus en plus vers eux. Et pour cause : les courtiers en crédit immobilier négocient pour vous auprès des différents établissements bancaires et ils obtiennent bien souvent des conditions très intéressantes en terme de taux, de frais et/ou d’assurance.

Rien ne nous interdit de le faire : avant de signer une offre de prêt, vous pouvez faire jouer la concurrence une dernière fois, et espérer une nouvelle réduction du taux proposé, ou/et une remise sur les frais de dossier ou/et sur l’assurance.

Pensez-y : vous pouvez également négocier l’annulation des pénalités prévues en cas de remboursement anticipé*.

Sachez-le : dès que vous dépassez les 33% d’endettement, aucune banque ne prendra le risque de vous prêter l’argent nécessaire.

* voir paragraphe 4

4 - Renégocier son crédit

La baisse constante des taux de prêt immobilier les a fait descendre à un niveau très bas. De quoi se demander s’il ne serait pas temps de renégocier votre contrat de crédit.

Attention cependant : sauf mention écrite contraire ou négociation avant signature du contrat de prêt, la plupart des établissements bancaires prévoit le remboursement anticipé (total ou partiel), mais avec des pénalités, qui peuvent s’avérer très élevées et annuler toutes les économies que vous pourriez faire.

En plus : la répartition entre capital et intérêts varie au cours du prêt. Au début, les intérêts représentant la plus grosse part. Renégocier son crédit n’est alors intéressant que lorsque la part des intérêts dans le montant de vos mensualités est encore élevée. Consultez votre échéancier des remboursements pour vous donner une idée de votre situation et faites des simulations auprès de différents conseillers bancaires pour trouver la solution la plus adaptée à votre cas.