Risques financiers du bailleur
Lorsqu'on effectue un investissement locatif, le bien donné en location a souvent été acquis à l'aide d'un emprunt bancaire. Le principal risque du propriétaire bailleur, hormis le fait de ne pas trouver de locataire, réside alors dans le défaut de paiement des loyers et des charges. Comment alors se protéger au mieux ...
La sélection du locataire
Il est important, lorsqu'on choisit un locataire, de porter une attention particulière à la solvabilité de celui ci.Cet exercice peut s'avérer délicat car s'il a le choix du locataire, le bailleur devra se garder de toute discrimination directe ou indirecte. En effet, la loi MERMAZ du 6 Juillet 1989 interdit « de refuser à une personne la location d'un logement en raison de son origine, son patronyme, son apparence physique, son sexe, sa situation de famille, son état de santé, son handicap, ses moeurs, son orientation sexuelle, ses opinions politiques, ses activités syndicales ou son appartenance ou sa non appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée »
Le risque n'est pas à négliger, car un candidat locataire s'estimant victime d'une discrimination peut saisir la haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l'égalité (Halde). Il appartiendra alors au propriétaire d'apporter la preuve que son refus de location était justifié par la gestion normale de son patrimoine immobilier.
La sélection du locataire pourra donc se faire « au feeling » mais aussi et surtout à l'aide d'une « feuille de renseignements » remplie par le candidat locataire et la production de justificatifs d'identité et de revenus permettant de faire face aux loyers et charges.
Ici encore, l'exercice est difficile puisque cette même loi MERMAZ fixe une liste de documents qu'il est interdit de demander à son futur locataire. Par exemple : photographie d'identité (hormis celle de la pièce justificative d'identité), carte d'assuré social, copie de relevé de compte bancaire ou postal, attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal, attestation d'absence de crédit en cours, autorisation de prélèvement automatique ...
De plus, il ne faut pas perdre de vue que les moyens informatiques modernes permettent aisément la réalisation de faux documents.
Le propriétaire bailleur à aussi à sa disposition d'autres moyens de limiter le risque d'impayé :
- le dépôt de garantie
- l'assurance loyers impayés
- le cautionnement du locataire
