La baisse des taux de crédit et des prix rehaussent les moyens dont disposent les acquéreurs. Voici les points à passer en revue avant de solliciter votre banquier.

Voici une nouvelle qui réjouira les investisseurs : Bien que les impôts et les taxes augmentent, leur pouvoir d’achat est en hausse… du fait de la baisse des prix au m2 et de celle des crédits immobiliers.

Selon les derniers chiffres fournis par l'Observatoire Crédit Logement/CSA publié le 6 mai, les taux des crédits sur 15 ans accordés aux particuliers ont touché un plus bas historique en avril 2013 : 3,00% en moyenne (hors assurance et frais divers). La baisse concerne tant le marché du neuf (2,98%) que celui de l'ancien (2,99%).

Des mètres carrés gagnésCe bonus sur les conditions d’endettement est doublé d’un coup de mou sur les prix au m2. A montant d’emprunt équivalent, les acquéreurs gagnent par exemple 16,83% à Metz, 10,78% à Rouen et 4,38% à Lyon, estime le courtier Cafpi.

A Paris, le gain est encore limité. Il représente 1 à 2 m2. Mais, selon les derniers chiffres fournis par les notaires, le recul est de - 4,5% dans la capitale ce qui ramène le prix médian du m2 à 8080 euros. En province, le recul est de - 5 à - 10% selon les régions.

Plus de temps pour gommer les frais d'acquisitionDans ce contexte comment ajuster votre pouvoir d’achat au prix du bien que vous convoitez ? En gardant la tête froide. Si elle gonfle le portefeuille des acquéreurs, la baisse des prix au m2 fusille aussi les possibilités de culbute.

En période de boom, il fallait environ 3 ans pour que la plus-value gomme les divers frais d’acquisition d’un logement situé à Paris. Aujourd’hui la période est passée à 5 ans et elle pourrait s’allonger. Il n’est plus possible de s'endetter en étant sûr de sortir par le haut quelque soit le prix d’acquisition initial.

Le calcul du ratio d'endettementComment calculer votre ratio d’endettement ? En estimant le bien que vous allez acheter, ne perdez pas de vue que le taux de la mensualité calculée selon vos revenus et vos crédits en cours ne doit pas excéder 33% de votre revenu disponible net (après impôts).

Votre revenu se calcule en additionnant toutes vos ressources: salaires nets, bénéfices (activité non salariée), loyers perçus, etc... Vous devrez ensuite déduire vos charges fixes : crédits en cours (crédit auto, consommation, immobilier…), pensions versées, loyers (résidence principale ou secondaire)… Une fois ces deux montants calculés, il suffit de diviser vos charges par ces revenus. Le résultat obtenu vous fournit votre taux d'endettement.

Un apport important : de meilleures conditions de créditLa banque ne vous prêtera que si votre "reste à vivre", les sommes dont vous disposez après paiement des échéances, suffit pour payer les courses et vos loisirs, mensualités de remboursement déduites.

Plus votre apport initial est important et meilleures seront les conditions de crédit : c’est surtout lui qui détermine son taux nominal. Les revenus et la durée du prêt conditionnent le reste.

Faire jouer la concurrence pour l'assuranceSachez que l’assurance d'un prêt immobilier n'est pas obligatoire. Si l'organisme prêteur l'exige pour couvrir les risques liés au décès et à l'invalidité, vous n'êtes pas obligé d'opter pour l'assurance proposée par votre banque. Faire jouer la concurrence est une bonne façon de tirer vos revenus vers le haut car les banques ont tendance à être assez gourmandes sur ce type de garanties qui fait monter le TEG.

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Pour augmenter vos moyens, faites enfin le point sur les aides financières auxquelles vous pouvez prétendre. Prêt PTZ, prêt employeur, prêt PAS (permettant de rembourser l'intégralité du coût de l'investissement), ces différentes formules vous serviront à doper votre capacité d’investissement.

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3 commentaires

Bien sûr les conditions

Portrait de lartigue

Bien sûr les conditions économiques sont encore difficiles mais comme l'indique justement l'article, les taux d'intérêt sont au plus bas, ce qui permet d'intéressantes opportunités pour umprunter. Faire jouer la concurrence est aussi une ressource qui mérite d'être mentionnée (comme c'est le cas ici), c'est pourquoi les services d'un courtier peuvent être utiles ( cf : http://www.actwin-financements.fr/credit/a-propos-des-taux-dinteret/). 

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Bien sûr les conditions

Portrait de lartigue

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C'est vrai que les taux de

Portrait de Philander

Philander

C'est vrai que les taux de crédit sont au plus bas. Tout comme bientôt les salaires des français !

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